Kündigung Mietwohnung
Wohnung kündigen
Mieter möchten ihre Wohnung kündigen. Was müssen sie dabei beachten? Was gilt, wenn die Vermieterin die Wohnung kündigen will?
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Wie kündige ich eine Wohnung?
Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Mieter eine Kündigung nicht begründen. Sind die Mieter miteinander verheiratet oder leben in eingetragener Partnerschaft und dient die Wohnung als Familienwohnung, braucht es für die Kündigung die Zustimmung beider Mieter. Verweigert ein Mieter ohne triftigen Grund die Zustimmung, muss der andere vor Gericht gehen (vgl. Rechtsweg).
siehe auch: «Gilt die Konkubinatswohnung auch als Familienwohnung?» und «Wird unsere Wohnung nach der Heirat automatisch zur Familienwohnung?»
Zahlen, Fristen & Formvorschriften
Kündigungsfrist / Kündigungsform. Der Mieter kann mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer schriftlich kündigen. Ist im Mietvertrag eine längere Frist oder ein anderer Termin vorgesehen, gilt dieser. Verpasst der Mieter die Frist oder den Termin, gilt die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin.
Zustellung Kündigung. Der Mieter muss sicher stellen, dass die Vermieterin die Kündigung mindestens einen Tag vor Beginn der Kündigungsfrist erhält. Ist die Vermieterin oder eine Stellvertreterin nicht anwesend, gilt der erste Tag der Abholfrist als Empfangsdatum. Bei einer Liegenschaftsverwaltung gilt der erste Werktag der Abholfrist als Empfangsdatum.
Wann kann ich eine Wohnung fristlos kündigen?
Ist der Vermieterin ein massiver Mangel an der Wohnung bekannt und behebt sie ihn nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter fristlos kündigen (vgl. Checkliste Mängel).
Beispiel: Die Wohnung ist wegen eines Brandes oder eines lecken Dachs unbewohnbar. Kein Grund für eine fristlose Kündigung ist aber, wenn der Kochherd wegen eines Brandes unbenutzbar ist und die Vermieterin den Kochherd innert nützlicher Frist ersetzen wird.
Wann kann ich eine Wohnung ausserordentlich kündigen?
Ist die Erfüllung des Mietvertrages nicht mehr zumutbar, kann der Mieter ausserordentlich kündigen. Über allfällige Schadenersatzforderungen entscheidet das Gericht.
Beispiele: Massive Verschlechterung des Gesundheitszustandes oder Tod des Mieters, Scheidung der Mieter
Siehe auch: «Läuft der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters weiter?» und «Darf die Verwaltung den altersgerechten Umbau der Wohnung verbieten?»
Zahlen, Fristen & Formvorschriften
Ist ein Fortführen des Mietvertrags nicht mehr zumutbar, kann der Mieter innert drei Monaten auf einen beliebigen Zeitpunkt ausserordentlich kündigen. Stirbt der Mieter, haben seine Erben eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf den allfälligen ortsüblichen Kündigungstermin. (siehe auch: «Läuft der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters weiter?»
Wann darf die Vermieterin ordentlich kündigen?
Die Vermieterin muss auf Nachfrage begründen, warum sie den Mietvertrag kündigen will. Verstösst der Kündigungsgrund gegen Treu und Glauben, ist die Kündigung anfechtbar. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Vermieterin damit eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters durchsetzen will oder wenn die Kündigung während eines mietrechtlichen, nicht missbräuchlich eingeleiteten, Verfahrens erfolgt.
Dient die Wohnung als Familienwohnung, muss die Vermieterin die Kündigung beiden Partnern separat zustellen.
Siehe auch: «Ist Fussballspielen im Garten ein Kündigungsgrund?» und «Darf uns die Vermieterin kündigen, weil wir ein Kind adoptieren?»
Zahlen, Fristen & Formvorschriften
Die Vermieterin muss dem Mieter mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen. Dieses Formular muss unter anderem angeben, was der Mieter tun muss, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Verletzt die Kündigung diese Formvorschriften, ist sie nichtig.
Wann darf die Vermieterin ausserordentlich kündigen?
Zahlungsverzug. Bezahlt der Mieter die Miete nicht, setzt die Vermieterin eine Zahlungsfrist und kann ihnen androhen, dass sie bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis kündigt. Nach unbenutztem Ablauf der Frist kann die Vermieterin ausserordentlich kündigen
Zahlen, Fristen & Formvorschriften
Die Vermieterin muss dem Mieter bei Zahlungsverzug schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen setzen und ihnen die Kündigung androhen. Läuft die Frist unbenutzt ab, kann die Vermieterin dem Mieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende des Monats kündigen.
Siehe auch: «Kann ich auch bereits fällige Mietzinse gültig hinterlegen?»
Eigentumswechsel. Veräussert die Vermieterin die Wohnung, ist auch die neue Eigentümerin an den Mietvertrag gebunden. Sie darf dem Mieter jedoch kündigen, wenn sie dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht
Zahlen, Fristen & Formvorschriften
Die neue Eigentümerin kann dem Mieter mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, sofern sie einen berechtigten Eigenbedarf geltend macht. Kündigt sie früher, als es der Vertrag der bisherigen Vermieterin gestattet hätte, haftet sie dem Mieter für alle daraus entstehenden Schäden.
Ablauf befristeter Mietvertrag
Hat der Mieter mit der Vermieterin eine bestimmte Laufzeit des Mietvertrages vereinbart, endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.