Mietzins

• Phase 1

  Vertragliche Regelung von Anfangsmietzins, Nebenkosten und Mietzinskaution

• Phase 2

  Mietzins- und Nebenkostenabrechnung

• Phase 3

  Schlussabrechnung

• Phase 4

  Rechtsweg

• Mietzinserhöhungen: Checkliste für Mieter
• Mietzinssenkungen: Checkliste für Mieter
• Vorlage: Gesuch um Mietzinssenkung
• Adressen & Anlaufstellen

Mietzinssenkungen: Checkliste für Mieter

Mieter haben in bestimmten Situationen Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Ob dies der Fall ist, hängt von hauptsächlich drei Faktoren ab:

• Referenzzinssatz
• Teuerung
• Kostensteigerung

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erhebt bei den Banken vierteljährlich den Durchschnittszinssatz. Darauf basierend setzt das BWO den Referenzzinssatz fest und publiziert ihn. Sinkt der Referenzzinssatz, haben Sie als Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Diese betrifft nur den Nettomietzins, also den Mietzins ohne Heiz- und Nebenkosten.

Mit dieser Checkliste zeigen wir Ihnen auf, welche Punkte Sie als Mieter prüfen müssen, wenn der Referenzzinssatz sinkt und wann sich ein Gesuch um Mietzinssenkung bei Ihrer Vermieterin lohnt.

Sie können eine Mietzinssenkung immer nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen. Dabei muss Ihr Gesuch vor Beginn der Kündigungsfrist bei Ihrer Vermieterin eintreffen. Beispiel: Sie können gemäss Mietvertrag jeweils mit dreimonatiger Frist auf Ende eines Monats kündigen. Wenn Sie im April das Senkungsgesuch schreiben, können Sie frühestens ab August den tieferen Mietzins verlangen. Denken Sie daran, das Gesuch früh genug abzuschicken, damit die Post es spätestens am 30. April bei der Vermieterin bzw. der Verwaltung zustellt. Erhält die Vermieterin den Brief erst im Mai (weil z. B. der 30. ein Samstag oder Sonntag war) verschiebt sich die Frist einen Monat nach hinten.

>> In der Checkliste arbeiten wir mit der aktuellen Referenzzinssenkung als Basis für die Beispiele. Per 4. März 2025 ist der Referenzzinssatz von 1.75% auf 1.5% gesunken. Das BWO wird die jeweils aktuellen Referenzzinssätze am 2. Juni, am 1. September und am 1. Dezember 2025 publizieren.

Aufgepasst: Wenn Ihr Mietvertrag einen indexierten Mietzins enthält, gelten andere Regeln. (Siehe auch: «Darf die Vermieterin den Mietzins an die Teuerung anpassen?»)

1. Überprüfen Sie den aktuellen Mietzins: Wann hat die Vermieterin den Nettomietzins das letzte Mal erhöht?

Massgebliches Datum ist hier der Monat, in dem Sie zum ersten Mal den höheren Mietzins bezahlen mussten. Hat die Vermieterin den Mietzins nie erhöht, ist massgebliches Datum der Zeitpunkt des Mietbeginns. Der Monat, in welchem das BWO den höheren Referenzzinssatz publiziert hat, gilt nicht als massgeblicher Zeitpunkt.

Da der Referenzzinssatz im Juni 2023 von 1.25% auf 1.5% und im Dezember 2023 auf 1.75% gestiegen ist, haben viele Vermieterinnen die Nettomietzinse 2023 und 2024 erhöht. Möglich ist auch, dass die Vermieterin den Nettomietzins aus einem anderen Grund erhöht hat, etwa wegen einer Renovation.

Aufgepasst: Allfällige bisherige Mietzinssenkungen sind für die Berechnung nicht relevant.

2. Überprüfen Sie Ihren Senkungsanspruch in drei Schritten: Haben Sie Anrecht auf die Senkung des Nettomietzinses?

Schauen auf dieser Tabelle nach, wie hoch der Referenzzinssatz zu dem massgeblichen Zeitpunkt war und vergleichen Sie ihn mit dem heute gültigen Referenzzinssatz. Den vorläufigen Senkungsanspruch sehen Sie in untenstehender Tabelle (Stand : 4. März 2025):

1.75% auf 1.5% >> -2.91%

2% auf 1.5% >> -5.66%

2.25% auf 1.5% >> -8.26%

2.5% auf 1.5% >> -10.71%

2.75% auf 1.5% >> -13.04%

3% auf 1.5% >> -15.25%

3.25% auf 1.5% >> -17.36%

3.5% auf 1.5% >> -19.35%

Beispiel 1: Die Vermieterin hat Ihren Mietzins letztmals auf den 1. April 2024 erhöht. Der Referenzzinssatz betrug damals 1.75%. Da er heute nur noch 1.5% beträgt, sinkt Ihr Mietzins grundsätzlich um 2.91%.

Beispiel 2: Sie haben den Mietvertrag am 1. Februar 2021 abgeschlossen und die Vermieterin hat Ihren Mietzins seither nie erhöht. Der Referenzzinssatz betrug damals 1.25% und lag zwischenzeitlich bei 1.75%. Da er heute mit 1.5% mehr beträgt als zu dem massgeblichen Zeitpunkt des Mietbeginns, steigt Ihr Mietzins grundsätzlich um 3%.

Beispiel 3: Sie haben den Mietvertrag am 1. März 2012 abgeschlossen und seither hat Ihnen die Vermieterin den Mietzins nie erhöht. Der Referenzzinssatz betrug damals 2.5%. Da er heute nur noch 1.5% beträgt, sinkt Ihr Mietzins grundsätzlich um 10.71%.

Die Vermieterin darf Ihnen bis zu 40% der Teuerung überbinden. Um die Teuerung zu berechnen, klären Sie, wie hoch der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) zum massgeblichen Zeitpunkt war und wie hoch er aktuell ist. Geben Sie dafür die beiden Daten in den LIK-Teuerungsrechner ein.

Aufgepasst: Da die Ermittlung des LIK rückwirkend erfolgt, ist der jeweilige Vormonat massgeblich.

Beispiel 1: Am 1. April 2024 betrug der LIK 107.1 Punkte, am 1. März 2025 107.4 Punkte. Die Veränderung ist derart minim, dass sie hier bei der Berechnung praktisch keine Rolle spielt.

Beispiel 2: Am 1. März 2021 betrug der LIK 100.2 Punkte, am 1. März 2025 107.4 Punkte. Damit beträgt die Teuerung 7.2%, die Vermieterin darf Ihnen 2.88% überwälzen.

Beispiel 3: Am 1. März 2012 betrug der LIK 99.1 Punkte, am 1. März 2025 105.4 Punkte. Damit beträgt die Teuerung 6.3%, die Vermieterin darf Ihnen 2.52% überwälzen.

Pro Jahr darf die Vermieterin je nach Kanton einen unterschiedlichen Prozentsatz der Kostensteigerungen weitergeben. Grundsätzlich ist dabei auf die durchschnittlichen Kosten der vergangenen Jahre abzustellen. Aus verschiedenen Gründen wenden die Schlichtungsstellen teilweise gleichwohl Pauschalen an, und rechnen dabei etwa mit 0.25% - 0.5% pro Jahr. Teilweise knüpfen die Schlichtungsstellen die zulässige Kostensteigerung auch an die Teuerung und lassen etwa 10% der Teuerung als Kostensteigerung zu.

Für unsere Beispiele gehen wir von einer Pauschale von 0.5% pro Jahr aus.

Beispiel 1: Seit April 2024 ist knapp ein Jahr vergangen. Die Vermieterin darf also 0.5% an Kostensteigerungen auf den Mietzins aufschlagen.

Beispiel 2: Seit 1. März 2021 sind vier Jahre vergangen. Die Vermieterin darf also 2% (4 mal 0.5%) an Kostensteigerungen auf den Mietzins aufschlagen.

Beispiel 3: Seit 1. März 2012 sind 13 Jahre vergangen. Die Vermieterin darf also 6.5% (13 mal 0.5%) an Kostensteigerungen auf den Mietzins aufschlagen.

3. Rechnen Sie die drei Faktoren Referenzzinssatz, Teuerung und Kostensteigerungen zusammen: Lohnt sich ein Gesuch um Mietzinssenkung?

Ein Gesuch um Mietzinssenkung lohnt sich nur, wenn Ihre Vermieterin nicht zu einer Mietzinserhöhung berechtigt ist.

Hier die Resultate unserer drei Beispiele:

Beispiel 1: Referenzzinssatz -2.91%, Teuerung 0, Kostensteigerung +0.5%: Sie haben einen Senkungsanspruch von -2.41% auf Ihrem bisherigen Nettomietzins.

Beispiel 2: Referenzzinssatz +3%, Teuerung +2.88%, Kostensteigerungen +2%. Ihre Vermieterin hat einen Erhöhungsanspruch von 7.88% auf dem bisherigen Nettomietzins.

Beispiel 3: Referenzzinssatz -10.71%, Teuerung +2.54%, Kostensteigerungen +6.5%. Sie haben einen Senkungsanspruch von 1.67% auf Ihrem bisherigen Nettomietzins.

Falls In Ihrem Fall die Rechnung zu Ihren Gunsten aufgeht, können Sie bei Ihrer Vermieterin brieflich die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin gemäss Mietvertrag verlangen. Sie können dazu bequem unsere Vorlage verwenden.

4. Falls Sie Anspruch auf eine Mietzinssenkung haben, Ihre Vermieterin ihn aber ablehnt oder gar nicht reagiert: Wie können Sie weiter vorgehen?

Sollte die Vermieterin innert 30 Tagen nicht auf Ihr Begehren eingehen oder dieses ablehnen, können Sie gegen Ihre Vermieterin ein Herabsetzungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen einreichen. Sie müssen dieses spätestens 30 Tage nach dem Erhalt des negativen Antwortschreibens der Vermieterin einreichen. Erhalten Sie von der Vermieterin gar keine Antwort, müssen Sie das Gesuch bei der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage ab Versand Ihres ursprünglichen Briefs an die Vermieterin einreichen.

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