Mietzins
Rechtsweg
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Mietrechtliches Verfahren
Gegenstand
Im mietrechtlichen Verfahren können die Parteien mietrechtliche Fragen klären lassen. So beispielsweise, ob der Anfangsmietzins missbräuchlich oder die Nebenkostenabrechnung korrekt war.
Verfahren
Das mietrechtliche Verfahren beginnt meist mit einem Schlichtungsverfahren. Die Vermieterin oder der Mieter reichen dazu das Schlichtungsgesuch und sämtliche notwendigen Unterlagen bei der Schlichtungsbehörde ein. (siehe auch: «Adressen & Anlaufstellen»)
- Streitwert bis zu 2 000 CHF: Schlichtungsbehörde kann auf Antrag entscheiden;.
- Streitwert bis zu 5 000 CHF: Schlichtungsbehörde kann einen Urteilsvorschlag unterbreiten; dies ist unabhängig von der Streitsumme auch möglich bei einer Hinterlegung oder Anfechtung von Mietzinsen;
- Streitwert bis zu 100 000 CHF: Schlichtungsverfahren grundsätzlich zwingend.
- Streitwert über 100 000 CHF: Parteien können im gegenseitigen Einverständnis auf die Durchführung des Schlichtungsverfahrens verzichten und direkt Klage einreichen.
In der Regel lädt die Schlichtungsstelle die Parteien zur mündlichen Verhandlung. Die Parteien müssen dabei persönlich erscheinen. Haben die Parteien den allfälligen Urteilsvorschlag abgelehnt oder war das Schlichtungsverfahren sonstwie nicht erfolgreich, kann der Mieter beziehungsweise die Vermieterin vor Gericht gehen. Dabei ist je nach Kanton ein gewöhnliches Gericht oder ein spezielles Mietgericht zuständig. Ist eine Partei mit dem Entscheid der ersten Instanz nicht einverstanden, kann sie Berufung einlegen.
Zahlen, Fristen & Formvorschriften
Geldforderungen aus dem Mietverhältnis: Der Mieter oder die Vermieterin müssen Forderungen aus dem Mietverhältnis spätestens 5 Jahre nach deren Fälligkeit mit einer Betreibung, einem Schlichtungsgesuch oder einer Klage geltend machen.
Aufgepasst: Fälligkeit bedeutet nicht zwingend das Ende des Mietverhältnisses.
Geldforderungen wegen ungerechtfertigter Bereicherung: Der Mieter muss zu viel bezahlte Nebenkosten innerhalb von einem Jahr nach Kenntnis und spätestens nach 10 Jahren mit einer Betreibung, einem Schlichtungsgesuch oder einer Klage geltend machen.
Schlichtungsverfahren
Die klagende Partei muss das Schlichtungsgesuch spätestens am letzten Tag der Frist oder, wenn die Frist an einem Samstag, Sonntag oder anerkannten Feiertag endet, am drauffolgenden Werktag einreichen. Sie muss das Gesuch schriftlich oder elektronisch eingeben oder mündlich zu Protokoll geben. Das Gesuch ist zu unterzeichnen oder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur einzureichen.
Die Schlichtungsverhandlung findet innerhalb von zwei Monaten seit Einreichung des Schlichtungsgesuches statt und ist formlos. Hat die Schlichtungsbehörde einen Urteilsvorschlag gemacht, gilt dieser als angenommen wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt.
Klageverfahren
War die Schlichtung nicht erfolgreich, erteilt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung.
Bei einem Streitwert unter 30 000 CHF kann die Partei damit innert dreier Monate eine vereinfachte Klage einreichen. Hier ist nicht zwingend eine Begründung notwendig, das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Bei einem Streitwert über 30 000 CHF muss die Partei die ordentliche Klage einreichen.
Ist eine Partei mit dem Gerichtsentscheid nicht einverstanden, kann sie innerhalb von 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides Berufung einlegen. Die Rechtsmittelinstanz eröffnet ihren Entscheid schriftlich und begründet. Ist eine Partei mit diesem Entscheid wiederum nicht einverstanden, kann sie innert 30 Tagen nach der vollständigen Eröffnung Beschwerde beim Bundesgericht erheben.
Kosten
Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos, die Parteien erhalten jedoch auch keine Parteientschädigung.
Im Mietgerichtsverfahren erhebt das Gericht bis zu einem Streitwert von 30 000 CHF in der Regel keine Gerichtskosten. Die unterlegene Partei muss jedoch grundsätzlich eine Parteientschädigung nach den kantonal geltenden Tarifen zahlen. Werden Gerichtskosten mutmasslich fällig, kann das Gericht von der klagenden Partei einen Kostenvorschuss verlangen.
Das Gericht kann von den Grundsätzen abweichen, insbesondere wenn eine Partei den Prozess mutwillig führt oder wenn das Resultat unbillig wäre. Wer unnötige Prozesskosten verursacht, muss diese bezahlen. Die Kantone können grosszügigere Regelungen für die Parteien vorsehen. (siehe auch «Habe ich vor dem Mietgericht Anrecht auf eine Übersetzung?»)
Im Verfahren vor Bundesgericht muss die unterlegene Partei in der Regel die Gerichtskosten übernehmen sowie die Gegenpartei entschädigen.