Mietzins
Vertragliche Regelung von Anfangsmietzins, Nebenkosten und Mietzinskaution
- Was ist der Anfangsmietzins?
- Wie erfahre ich den Mietzins des Vormieters?
- Warum ist der Anfangsmietzins wichtig?
- Darf mein Anfangsmietzins höher sein als der Mietzins des Vormieters?
- Was ist eine «Mietzinskaution» oder ein «Mietzinsdepot»?
- Wo muss ich die Mietzinskaution einzahlen?
- Muss die Vermieterin eine Kautionsversicherung akzeptieren?
- Wie hoch darf die Mietzinskaution sein?
- Was sind Nebenkosten?
- Schulde ich Nebenkosten, wenn sie nicht im Mietvertrag erwähnt sind?
- Was bedeutet «Nebenkostenakonto»?
- Was bedeutet «Nebenkostenpauschale»?
Was ist der Anfangsmietzins?
Der Anfangsmietzins ist der Mietzins, auf welchen sich der Mieter und die Vermieterin zu Beginn des Mietverhältnisses geeinigt haben. Er heisst deshalb Anfangsmietzins, weil sich der Mietzins im Verlauf des Mietverhältnisses verändern kann. So beispielsweise bei Änderungen des Referenzzinssatzes oder wertvermehrenden Investitionen.
Wie erfahre ich den Mietzins des Vormieters?
Als Neumieter können Sie von der Vermieterin verlangen, dass sie Ihnen die Höhe des Mietzinses des Vormieters mitteilt. Aus Beweisgründen sollten Sie auf eine schriftliche Mitteilung bestehen.
Warum ist der Anfangsmietzins wichtig?
Das Gesetz schützt Mieter vor sogenannten «missbräuchlichen Mietzinsen». Erzielt die Vermieterin durch die Vermietung einen übersetzten Ertrag oder beruht der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis, ist der Mietzins missbräuchlich.
Ein Mietzins ist grundsätzlich nicht missbräuchlich, wenn er:
- dem entspricht, was im Ort oder Quartier sonst auch gezahlt wird;
- die Vermieterin höhere Kosten hat oder Mehrleistungen erbringt;
- bei einer neuen Baute im Rahmen dessen liegt, was nötig ist, um die Kosten zu decken;
- frühere Mietzinsverbilligungen mit einer Mietzinserhöhung ausgleicht;
- die Teuerung ausgleicht;
- im Rahmen dessen ist, was namentlich Vermieter- und Mieterverbände in Rahmenverträgen empfehlen.
Der Mieter kann einen Anfangsmietzins in zwei Fällen als missbräuchlich anfechten und eine Herabsetzung verlangen:
- Der Mieter war wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem öffentlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen;
- Die Vermieterin hat den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich (+10%) erhöht, ohne diese aufgewertet zu haben.
Aufgepasst: Widerlegt die Vermieterin die Vermutung des missbräuchlichen Anfangsmietzinses, muss der Mieter die Missbräuchlichkeit beweisen.
Darf mein Anfangsmietzins höher sein als der Mietzins des Vormieters?
Ja, sofern er nicht missbräuchlich ist. Im Streitfall entscheidet ein Gericht, ob der konkrete Mietzins missbräuchlich ist oder nicht.
Was ist eine «Mietzinskaution» oder ein «Mietzinsdepot»?
Eine «Mietzinskaution», auch «Mietzinsdepot» genannt, bezeichnet die Leistung einer Sicherheit durch den Mieter in Geld oder Wertpapieren. Die Vermieterin und der Mieter können (müssen aber nicht) vereinbaren, dass der Mieter eine solche Sicherheit leistet.
Die Vermieterin ist durch die Mietzinskaution abgesichert, falls es zu Mietzinsrückständen, Schadenersatzforderungen oder anderen Schulden aus dem Mietverhältnis kommt.
Wo muss ich die Mietzinskaution einzahlen?
Die Vermieterin muss die Mietzinskaution bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot hinterlegen. Dieses muss auf den Namen des Mieters lauten.
Muss die Vermieterin eine Kautionsversicherung akzeptieren?
Nein, denn das Gesetz schreibt nicht vor, dass die Vermieterin eine bestimmte Art der Bezahlung akzeptieren muss. Die Vermieterin darf also verlangen, dass der Mieter die Mietzinskaution auf ein Mietzinskonto einzahlt.
Wie hoch darf die Mietzinskaution sein?
Bei der Miete von Wohnräumen darf die Vermieterin höchstens drei Monatsmieten als Sicherheit verlangen. Für die Berechnung entscheidend ist der Bruttomietzins, also der eigentliche Mietzins plus die vereinbarten Nebenkosten. Allfällige Zinsen auf dem Guthaben gehören dem Mieter.
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten sind die tatsächlich durch die Miete der Wohnung entstandenen Aufwendungen der Vermieterin. Typische Nebenkosten sind Heiz- und Warmwasserkosten, Allgemeinstrom, Hauswartkosten und ähnliche Betriebsaufwendungen. Ebenfalls verrechnen darf die Vermieterin die für die Abrechnung entstandenen Verwaltungskosten.
Schulde ich Nebenkosten, wenn sie nicht im Mietvertrag erwähnt sind?
Nein. Der Mieter schuldet Nebenkosten nur, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich erwähnt, andernfalls gelten sie als im Mietzins inbegriffen. Eine Ausnahme gilt nur für jene Kosten, welche offensichtlich zusätzlich anfallen, wie etwa das Kleingeld für einer Waschmaschine mit Münzautomat oder das Holz für ein Cheminée.
Will die Vermieterin die Nebenkosten separat berechnen, kann sie das über ein Nebenkostenakonto machen oder über eine Nebenkostenpauschale. In beiden Fällen muss sie sowohl die Art der Nebenkosten wie auch die Berechnungsart beziehungsweise den Verteilschlüssel bezeichnen. Allgemeine Formulierungen wie «sämtliche Nebenkosten zulasten der Mieterschaft» genügen nicht. Unzulässige Nebenkosten (siehe unten) sind auch dann nicht geschuldet, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich erwähnt.
Was bedeutet «Nebenkostenakonto»?
Bei einem «Nebenkostenakonto» bezahlt der Mieter einen Akontobetrag für die Nebenkosten. Die Vermieterin rechnet am Ende der Abrechnungsperiode, mindestens einmal jährlich, das geleistete Akonto an die Nebenkostenabrechnung an und stellt entweder eine Nachforderung oder erstattet einen Betrag zurück.
Was bedeutet «Nebenkostenpauschale»?
Die Vermieterin kann die Nebenkosten über eine Pauschale abrechnen. Für die Höhe des Pauschalbetrags muss sie auf die Durchschnittswerte der letzten drei Jahre abstellen.