Wohnen
Der Essensgeruch vom Restaurant steigt in meine Wohnung – was tun?
Hängt der Essensgeruch intensiv und dauerhaft in der Wohnung, kann der Mieter eine Reduktion des Mietzinses verlangen. Wusste er allerdings bereits bei Mietantritt von den Geruchsimmissionen, wird er Mühe haben, seine Forderung durchzusetzen. Die Wohnungseigentümerin kann allenfalls einen Schadenersatzanspruch gegen die Restauranteigentümerin geltend machen.
Üble oder auch nur intensive Gerüche können die Tauglichkeit einer Wohnung beeinträchtigen und zu einer Mietzinsreduktion sowie einem Anspruch auf Beseitigung des Mangels führen. Ob und in welchem Umfang die Vermieterin einlenken muss, hängt von verschiedenen Punkten ab: Wusste der Mieter beim Einzug vom Restaurant und dessen Geruchsimmissionen? Geht es um einen einmaligen Fondue-Event oder um eine dauerhafte Geruchsbelästigung?
Stört sich eine Wohnungseigentümerin selbst an den Gerüchen, muss sie die Wohnung nicht gleich verkaufen. Wird sie in ihrem Eigentum gestört, kann sie daraus möglicherweise einen Schadenersatzanspruch gegen die Restauranteigentümerin ableiten oder sie zur Beseitigung der Störung verpflichten lassen.
Geruchsbelästigung der Vermieterin melden
Fonduegeruch mag für die einen lecker sein, für andere jedoch ein Angriff auf das eigene Wohlbefinden: Aufsteigender Käse- oder andere intensive Essensgerüche können die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung beeinträchtigen. Die Vermieterin muss dafür sorgen, dass die Wohnung gebrauchstauglich ist. Das Argument, sie sei ja nicht Eigentümerin des Restaurants und könne für den Geruch nichts, nützt ihr also nichts.
Ist der Mieter durch den aufsteigenden Essensgeruch in seinem Wohlbefinden beeinträchtigt, kann er dies also der Vermieterin melden und verlangen, dass sie den Mangel beseitigt. Verpflichtet zur Beseitigung ist sie, wenn die Geruchsbelästigung dauerhaft und intensiv ist. Dem Mieter hilft es zudem, wenn er beim Einzug nichts von dem Restaurant und seinen Geruchsimmissionen wissen konnte. Ob die Vermieterin zu Massnahmen verpflichtet ist und / oder allenfalls eine Mietzinsreduktion gewähren muss, entscheidet die Schlichtungsstelle oder das Gericht im Einzelfall.
Muss die Vermieterin den Mangel beseitigen, ist es ihr überlassen, wie: Sie kann beispielsweise versuchen, mit der Eigentümerin des Restaurants eine Lösung zu finden und sie zu einer besseren Ventilation überreden. Ebenso kann sie in der Mietwohnung selbst bauliche Veränderungen vornehmen. Sind Bauarbeiten zur Behebung des Mangels erforderlich, hat der Mieter diese zu dulden.
Tut die Vermieterin innert angemessener Frist nichts gegen die Geruchsbelästigung, kann der Mieter ihr schriftlich unter angemessener Frist androhen, den Mietzins zu hinterlegen. Nützt dies nichts, kann der Mieter den künftigen Mietzins bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen. Im Anschluss muss der Mieter innert 30 Tagen ein Schlichtungsverfahren einleiten lassen, da die Vermieterin sonst den Mietzins wieder erhält. Den Mietzins einfach nicht zu bezahlen ist eine schlechte Idee, denn in diesem Fall darf die Vermieterin den Mietvertrag nach der schriftlichen Festlegung einer Zahlungsfrist und der Androhung der Kündigung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende des Monats kündigen.
Schadenersatz wegen Störung des Eigentums
Auch die Wohnungseigentümerin hat Rechte gegenüber der Restauranteigentümerin. Letztere darf nicht übermässig auf fremdes Eigentum einwirken. Sie darf namentlich die Wohnungseigentümerin nicht durch ungerechtfertigten, üblen Geruch stören. Die Gerichte gehen für die Beurteilung, ob der Geruch übermässig und übel ist, von einem durchschnittlich empfindlichen Menschen aus. Ist nun der Essensgeruch für die durchschnittliche Nase übermässig und übel, hat die geschädigte Eigentümerin Anspruch auf Schadenersatz. Wurden beim Bau des Restaurants die geltenden Vorschriften nicht eingehalten, hat die geschädigte Eigentümerin zudem einen Anspruch auf die Beseitigung der Schädigung.
Aktualisiert am 27. April 2023