Wohnen
Kann der Mietzins für einen Parkplatz missbräuchlich sein?
Ist der Parkplatz Nebenobjekt eines Wohn- oder Geschäftsraums, darf der Mietzins nicht missbräuchlich sein.
Die besonderen Schutzbestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten dann auch für einen Parkplatz, wenn dieser zwingender Bestandteil des Mietvertrags für eine Wohnung oder einen Geschäftsraum ist. Ist der Parkplatz zwingender Bestandteil eines solchen Mietvertrags, gelten so auch die Bestimmungen gegen missbräuchliche Mietzinse.
Bestehen zwei voneinander unabhängige Mietverträge, gelten die Schutzbestimmungen für den Mietvertrag über den Parkplatz nicht. Ist der Mietzins jedoch offensichtlich zu hoch, kann der Mieter allenfalls eine Übervorteilung geltend machen.
Bei Parkplatz als Nebenobjekt ist Mietzins reguliert
Die Vermieterin muss sich bei der Vermietung eines Parkplatzes dann an die Schutzbestimmungen des Mietrechts halten, wenn sie diesen dem Mieter zusammen mit dem Wohn- oder Geschäftsraum überlässt. Entscheidend ist dabei gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung der so genannte «funktionelle Zusammenhang»: Dient der Parkplatz «den Bewohnern der Mietwohnungen zum Abstellen ihrer Autos», dann gilt der Parkplatz als zusammen mit der Wohnung beziehungsweise mit dem Geschäftsraum vermietet. Ob die Mietparteien die Verträge zeitgleich abgeschlossen haben, spielt keine Rolle.
Ist der Parkplatz gemäss diesen Kriterien Bestandteil des Mietvertrags über die Wohnung oder den Geschäftsraum, darf der Mietzins für den Parkplatz nicht missbräuchlich sein. Als missbräuchlich gilt ein Mietzins dann, wenn die Vermieterin damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder wenn er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht.
Aufgepasst: Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gelten nicht für die Miete von «luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen».
Missbräuchlicher Mietzins nach Kündigung des Parkplatzes
Haben die Mietparteien zwei zwar funktionell verbundene, aber formell unabhängige Mietverträge abgeschlossen, kann auch die Vermieterin den Vertrag für den Parkplatz separat kündigen. Ganz unabhängig sind die Mietverträge aber auch hier nicht. Denn allenfalls erweist sich der Mietzins für die Wohnung beziehungsweise für den Geschäftsraum als missbräuchlich, wenn der Parkplatz wegfällt: Der Mieter kann die Kündigung des Parkplatzes mit der Begründung anfechten, «die Kündigung der Nebensache führe zu einem missbräuchlichen Ertrag für die verbleibende Hauptsache», so das Bundesgericht.
Parkplatzmiete kann Wucher sein
Vermietet die Vermieterin den Parkplatz völlig unabhängig von einem Wohn- oder Geschäftsraum, darf sie grundsätzlich selbst entscheiden, welchen Mietzins sie verlangen will. Allerdings ist das offenbare Missverhältnis zwischen Parkplatz und Parkplatzmiete gesetzlich dann nicht geschützt, wenn die Vermieterin eine Notlage, die Unerfahrenheit oder den Leichtsinn des Mieters ausgenützt hat. Der Mieter kann hier innerhalb Jahresfrist vom Vertrag zurücktreten und die bereits geleisteten Zahlungen zurückverlangen.