Wohnen
Läuft der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters weiter?
Stirbt ein Mieter, geht der Mietvertrag auf dessen Erben über. Diese können den Mietvertrag grundsätzlich mit dreimonatigen Kündigungsfrist auflösen.
Aufgrund der Universalsukzession geht der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters auf dessen Erben über. Diese können den Mietvertrag grundsätzlich mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen gesetzlichen Kündigungstermin auflösen. Die Vermieterin ihrerseits kann die Wohnung nur regulär kündigen. Sind keine Erben bekannt, sollte sie sich ans Gericht wenden. Sie kann die Wohnung auch eigenmächtig weitervermieten, riskiert aber Schadenersatzforderungen von allfällig später auftauchenden Erben.
Erben können auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen
Verstirbt der Mieter, können dessen Erben den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Die Erben müssen den Mietvertrag schriftlich kündigen und allenfalls der Vermieterin gegenüber belegen, dass sie tatsächlich Erben sind und den Willen der Erbengemeinschaft vertreten.
Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen dauert drei Monate. Verpassen es die Erben, sofort zu kündigen, kann die Vermieterin auf den vertraglichen Kündigungsfristen beharren. Die Erben haben dann aber gleich wie ein regulärer Mieter die Möglichkeit, der Vermieterin einen Nachmieter vorzuschlagen. Ist dieser zumutbar, muss die Vermieterin die Erben aus den mietvertraglichen Pflichten entlassen.
Nach Tod des Mieters darf Vermieterin nicht ausserordentlich kündigen
Anders als für die Erben des Mieters gibt es für die Vermieterin keine Sonderregelung, wenn der Mieter stirbt. Sie kann die Wohnung also nur regulär kündigen. Wohnte der Mieter nicht alleine in der Wohnung, kann der verbleibende Mieter die Kündigung anfechten. Denn die Kündigung alleine aufgrund der Änderung in der familiären Situation ist missbräuchlich.
Räumen die Erben nach der Kündigung die Wohnung nicht, kann die Vermieterin beim Zivilgericht die Anordnung einer Erbschaftsverwaltung verlangen.
Verstorbener Mieter mit unbekannten Erben
Weiss die Vermieterin nicht, ob und wer Erbe des Mieters ist, wird sie auch keinen Mietzins mehr erhalten. Sie kann in diesem Fall eine Zahlungsverzugskündigung aussprechen, welche sie mangels Alternative an die letzte bekannte Adresse des verstorbenen Mieters schicken darf. Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss die Vermieterin beim zuständigen Gericht die Ausweisung verlangen. Sind die Erben nach wie vor nicht bekannt, muss das zuständige Gericht eine Erbschaftsverwaltung einsetzen, welche die Wohnung räumt.
Die Vermieterin kann bei unbekannten Erben die Wohnung auch gemäss den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag räumen lassen. Sie muss damit namentlich zum Vorteil und gemäss der mutmasslichen Absicht der Erben handeln. Insbesondere sollte die Vermieterin die Einrichtung und die Wertsachen inventarisieren und sorgfältig aufbewahren lassen. Räumt die Vermieterin die Wohnung auf diese Weise und vermietet sie weiter, riskiert sie Schadenersatzforderungen der allfällig später auftauchenden Erben.
Aktualisiert am 17. Oktober 2024