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Spare ich mit dem Einbau einer Einliegerwohnung Steuern?

Die Liegenschaftseigentümerin kann mit einer Renovierung dann Steuern sparen, wenn diese werterhaltend ist oder zu einer besseren Energieeffizienz führt. Vermietet die Eigentümerin die Wohnung, sinkt der Eigenmietwert, aber das Einkommen steigt.

Wer Eigentümerin einer Liegenschaft ist, kann die Unterhaltskosten sowohl bei den Bundessteuern als auch bei den kantonalen Steuern vom Vermögen abziehen. Sobald und soweit eine Renovation aber nicht mehr bloss werterhaltend, sondern wertvermehrend ist, ist grundsätzlich kein Abzug möglich – es sei denn, die Investition dient dem Energiesparen und dem Umweltschutz.

Vermietet die Eigentümerin die Einliegerwohnung, sinkt der Eigenmietwert, der für die Bundessteuern und für die kantonalen Steuern als Einnahme gilt. Gleichzeitig sind aber die Mieteinnahmen als Einkommen zu deklarieren und zu versteuern.

Einliegerwohnung erhöht Wert der Liegenschaft

Unterhaltskosten einer Liegenschaft sind steuerlich absetzbar. Als Unterhaltskosten gelten die Aufwendungen, mit denen die Eigentümerin einen Wertverlust der Liegenschaft vermeidet. Damit ist auch bei einem Einbau einer Einliegerwohnung bei einzelnen Posten ein Abzug möglich, so etwa wenn die Eigentümerin den abgenutzten Boden ersetzt oder vergilbte Wände neu streichen lässt. (Siehe auch: «Kann ich auch bei einer Totalsanierung Abzüge geltend machen?»)

Im Übrigen erhöht aber eine Einliegerwohnung meist den Wert einer Liegenschaft. Die Eigentümerin kann mit den Aufwendungen für den Umbau zunächst keine Steuern sparen, da wertvermehrende Investitionen in der Regel nicht abzugsfähig sind. Mit einer Ausnahme: Dienen die baulichen Massnahmen dem Energiesparen und dem Umweltschutz, sind sie abzugsfähig. Verbessert die Bauherrin also mit dem Einbau der Einliegerwohnung gleich noch die Isolation oder installiert sie eine Wärmepumpe, kann sie diese Kosten in der Regel abziehen.

Vermietung senkt Eigenmietwert

Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, muss die so gesparten Mietausgaben als Eigenmietwert versteuern. Vermietet die Eigentümerin einen Teil ihres Hauses, sinkt der Eigenmietwert: Durch die Vermietung der Einliegerwohnung hat die Eigentümerin tiefere fiktive Mietausgaben. Allerdings muss sie die Mieteinnahmen wiederum als Einkommen versteuern. (Siehe auch: «Drohen mir Steuern, wenn ich einen Vorzugsmietzins verlange?»)

Aktualisiert am 28. März 2024