Wohnen
Darf ich nach 30 Jahren den Anfangsmietzins anpassen?
Bei einem alten Gebäude darf die Vermieterin grundsätzlich den Anfangsmietzins ortsüblich anpassen und muss nicht mit einer Ertragsberechnung widerlegen, dass sie mit dem neuen Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Dies hat das Bundesgericht mit Urteil vom 13. September 2018 entschieden.
Ein Mietzins ist unter anderem dann missbräuchlich, wenn die Vermieterin damit einen übersetzten Ertrag erzielt. Er ist umgekehrt jedoch dann nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegt. Die Vermieterin einer alten Liegenschaft muss nicht nachweisen, dass sie mit der Vermietung keinen übersetzten Ertrag erzielt. (Siehe auch: «Wer muss beweisen, dass der Anfangsmietzins missbräuchlich ist?»)
Mieter wehrt sich gegen Anfangsmietzins
Der neue Mieter einer 30-jährigen Wohnung ficht den Anfangsmietzins von 2 160 CHF als missbräuchlich an, der Mietzins für den Vormieter lag bei 1 409 CHF. Vergeblich verlangt der Mieter vor der Schlichtungsstelle die Reduktion des Mietzinses und reicht im Anschluss Klage beim kantonalen Mietgericht ein. Er argumentiert, der Anfangsmietzins sei missbräuchlich und verlangt eine Renditeberechnung. Das Mietgericht weist die Klage ab, da es sich bei dem Gebäude um eine «Altliegenschaft» handle, für welche die Vermieterin keine Renditeberechnung vorlegen müsse, um die Erhöhung des Anfangsmietzinses zu rechtfertigen. Das Kantonsgericht hingegen weist die Streitigkeit zurück an die Vorinstanz, da ein 30-jähriges Gebäude keine «Altliegenschaft» sei. Gegen diesen Entscheid legt die Vermieterin vor Gericht Beschwerde in Zivilsachen ein.
Vermieterin einer Altliegenschaft muss keine Renditeberechnung vorlegen
Der Mieter verlangt, dass die Vermieterin mit einer Renditeberechnung nachweist, dass sie mit der Vermietung keinen übersetzten Ertrag erzielt. Bei einer alten Liegenschaft ist dies allerdings für die Vermieterin kaum möglich, weil sie insbesondere das investierte Eigenkapital, das für die Berechnung des Ertrages entscheidend ist, kaum mehr nachweisen kann. Sie darf sich deswegen an den orts- und quartierüblichen Mietzinsen orientieren. (Siehe auch: «Mietzins»)
Während der Mieter argumentiert, dass ein vor 30 Jahren durch die Vermieterin erworbenes Gebäude nicht in diesem Sinne «alt» sei, hält das Bundesgericht fest, dass ein Gebäude nach 30 Jahren als «Altliegenschaft» gelte. Der damalige Erwerbspreis hat keinen Zusammenhang mehr mit der aktuellen wirtschaftlichen Realität. Die Vermieterin darf sich deswegen bei der Festlegung des Anfangsmietzinses an den orts- und quartierüblichen Mietzinsen orientieren.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde der Vermieterin gut und verpflichtet den Mieter zur Bezahlung der Gerichtskosten in der Höhe von 5 000 CHF sowie zu einer Parteientschädigung in der Höhe von 6 000 CHF.
Aktualisiert am 30. November 2023