Wohnen
Ich habe den Garten umgestaltet. Darf die Vermieterin nun kündigen?
Die Vermieterin darf ausserordentlich kündigen, wenn der Mieter den Garten ohne ihre Zustimmung grundlegend umgestaltet.
Verletzt der Mieter seine Pflichten trotz schriftlicher Mahnung erneut und schwerwiegend, darf eine Vermieterin ausserordentlich kündigen. Verändert der Mieter die Mietsache ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterin über blosse Unterhaltsarbeiten hinaus wiederholt und in der klaren Absicht, den Mietvertrag zu verletzen, darf die Vermieterin ihm auch während eines laufenden Schlichtungsverfahrens kündigen. Dies hat das Bundesgericht mit Urteil vom 26. April 2024 bestätigt.
Mieter errichtet ohne Absprache Bauten im Garten
Der Mieter eines Einfamilienhauses mit Garten errichtet ohne die Zustimmung der Vermieterin mehrere Bauten, wobei dafür teilweise Baggerarbeiten notwendig waren. Die Vermieterin fordert den Mieter vergeblich und schriftlich auf, einige der Bauten zu entfernen. Die Mietparteien vereinbaren zudem, ebenfalls schriftlich, dass der Mieter ohne ausdrückliche Genehmigung der Vermieterin keine Veränderungen am und um das Haus mehr vornehmen darf.
Einen Monat später errichtet der Mieter wiederum ohne Zustimmung der Vermieterin einen Sichtschutz und stellt bei der Schlichtungsstelle den Antrag, die schriftliche Vereinbarung für nichtig zu erklären. Nachdem die Vermieterin den Mieter erneut erfolglos aufgefordert hat, den Sichtschutz zu entfernen, kündigt sie das Mietverhältnis ausserordentlich. Der Mieter reicht Klage gegen die Kündigung und gegen die Vereinbarung ein. Der Amtsgerichtspräsident weist beide Klagen ab, auch die Berufung an das Obergericht bleibt erfolglos. Mit Beschwerde an Zivilsachen gelangt der Mieter an das Bundesgericht.
Vermieterin darf Einhaltung des Mietvertrags verlangen
Ein Mieter darf die Mietsache nur mit Zustimmung der Vermieterin verändern. Baggerarbeiten im Garten und die Erstellung von Häuschen und Sichtschutzwänden gehen über die erlaubten Unterhaltsarbeiten hinaus.
Selbst wenn die Vermieterin der Veränderung der Mietsache zustimmt, darf sie verlangen, dass der Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses die Mietsache auf eigene Kosten wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt. Im vorliegenden Fall hat sich die Vermieterin schriftlich bereit erklärt, die Kosten für den Rückbau zu übernehmen. Die Vereinbarung hat damit zu einer Besserstellung des Mieters geführt. Die Vermieterin durfte die Vereinbarung deswegen formlos mitteilen und musste insbesondere nicht das gesetzlich vorgeschriebene Formular dazu verwenden.
Schlichtungsverfahren schützt treuwidrigen Mieter nicht vor Kündigung
Der Mieter hat nicht beweisen können, dass die Vermieterin ihm gekündigt hat, weil er die Schlichtungsstelle angerufen hat oder weil er nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat. Wie das Bundesgericht schreibt, ist es treuwidrig, wenn ein Mieter sich wiederholt und bewusst über eine Vereinbarung mit der Vermieterin hinwegsetzt. Das bei der Kündigung hängige Schlichtungsverfahren habe zudem die behauptete Nichtigkeit der Vereinbarung zwischen Vermieterin und Mieter betroffen und stehe so nicht im Zusammenhang mit dem Kündigungsgrund.
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und auferlegt dem Beschwerdeführer die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 1 000.