Pigione

• Fase 1

  Regolamentazione contrattuale della pigione iniziale, delle spese accessorie e della cauzione per l'affitto

• Fase 2

  Pagamento della pigione e delle spese accessorie

• Fase 3

  Conteggio finale

• Fase 4

  Via legale

• Aumenti della pigione: Lista di controllo per gli inquilini
• Riduzioni della pigione: Lista di controllo per gli inquilini
• Modello: Riduzioni della pigione
• Indirizzi & riferimenti

Aumenti della pigione: Lista di controllo per gli inquilini

Se la locatrice vi comunica un aumento dell'affitto, non sempre siete obbligati ad accettarlo. In qualità di inquilini, potete utilizzare questa lista di controllo per verificare se l'aumento è corretto o se avete una possibilità di successo contestandolo davanti all'autorità di conciliazione.

1. Scadenza e modulo per l'aumento dell'affitto

La locatrice deve comunicare l'aumento della pigione almeno dieci giorni prima dell'inizio del periodo di preavviso, utilizzando il modulo approvato dal Cantone e indicandone i motivi.

L'aumento dell'affitto entrerà in vigore solo in data di scadenza successiva se la locatrice fa recapitare la comunicazione troppo tardi.

• Lettera raccomandata: Deve pervenire dieci giorni prima dell'inizio del termine di disdetta. Il termine di preavviso decorre dal giorno successivo a quello in cui ricevete o ritirate la lettera. Se non ritirate la raccomandata, il termine di disdetta inizia un giorno dopo la fine del periodo di ritiro di 7 giorni.
• Consegna personale: la scadenza inizia un giorno dopo la consegna personale.
  

Attenzione: La locatrice deve chiedere una conferma di ricezione, in quanto deve dimostrare che l'avviso è stato consegnato in tempo.

L'aumento dell'affitto è nullo e l'inquilino può ignorare la notifica della proprietaria:

• non viene notificato utilizzando il modulo prescritto;
• non sono giustificati;
• minaccia o dà la disdetta con la notifica.
  

Attenzione: L'abuso di diritto non è tutelato. Se si rinuncia espressamente alla prescrizione formale, ad esempio, non è possibile richiamare tale requisito formale in base alla giurisprudenza del Tribunale federale.

2. Scadenza e modulo per la contestazione dell'aumento dell'affitto

Non appena ricevete l'aumento della pigione o si ritiene che sia stato consegnato, avete 30 giorni di tempo dal primo giorno successivo al ricevimento per contestare l'aumento presso l'autorità di conciliazione.

Indirizzi autorità di conciliazione

3. Motivi ammissibili per un aumento della pigione

Oltre al tasso d'interesse di riferimento, anche l'inflazione, l'aumento dei costi generali e gli investimenti che aumentano il valore dell'immobile contribuiscono all'aumento del canone di locazione. In linea di principio, la locatrice può combinare i quattro motivi. Se, dopo aver sommato tutte le voci, si giunge alla conclusione che l'aumento dell'affitto notificato è troppo alto, vale la pena rivolgersi all'autorità di conciliazione.

Attenzione: L'aumento dell'affitto consentito si calcola sulla base dell'affitto netto, cioè l'affitto al netto delle spese accessorie.

a. Tasso di interesse di riferimento

Il tasso di interesse di riferimento corrisponde al tasso di interesse medio per i mutui. L’Ufficio federale delle abitazioni lo pubblica quattro volte all'anno in una tabella.

Se il tasso di interesse ipotecario aumenta, la locatrice è generalmente autorizzata ad aumentare l'affitto. Un aumento del tasso d'interesse ipotecario di un quarto di punto percentuale autorizza quindi la locatrice a un aumento massimo dell'affitto del 3% per i tassi d'interesse ipotecari inferiori al 5%.

Attenzione: La locatrice può aumentare l'affitto solo se l'affitto attuale si basa anche sull'attuale tasso di interesse di riferimento. Se non ha trasferito le riduzioni del tasso d'interesse di riferimento in passato – da ultimo nel marzo 2020 – non può aumentare l'affitto con riferimento all'aumento del tasso d'interesse di riferimento. Tuttavia, può aumentarlo a causa dell'inflazione, di aumenti generali dei costi o di ristrutturazioni che ne migliorino il valore.

Il tasso di interesse di riferimento all'inizio del contratto di locazione o all'ultimo aumento dell'affitto è indicato nella tabella dell'Ufficio federale per l'edilizia abitativa nella riga di sinistra. Il locatore può anche aver indicato il tasso di interesse di riferimento applicabile nel contratto di locazione o in una precedente notifica di aumento o riduzione dell'affitto.

b. Inflazione

Se il rincaro è aumentato dall'inizio della locazione o dall'ultimo eventuale aumento dell'affitto, la locatrice può trasferire fino al 40% dell'aumento sull'affitto.

L'indice nazionale dei prezzi al consumo misura l'andamento medio dei prezzi di beni e servizi richiesti dai nuclei familiari. È possibile utilizzare lo strumento di calcolo dell'Associazione inquilini per verificare se e di quanto la locatrice può aumentare l'affitto.

Attenzione: Nel caso di un affitto indicizzato, la locatrice può trasferire al massimo l'intero rincaro sul locatario. In cambio, però, la locatrice non può utilizzare l'aumento del tasso di interesse di riferimento o l'aumento generale dei costi come giustificazione per un aumento dell'affitto.

c. Aumento dei costi generali

Un motivo ammissibile per un aumento della pigione è anche un aumento generale dei costi, ossia se le spese del locatore sono aumentate. Ciò vale, ad esempio, per i costi di manutenzione e amministrazione, per i premi o le spese assicurative, per le imposte e le tasse. Su richiesta, la locatrice deve giustificare la differenza di cifre. In caso di procedura di conciliazione, la locatrice deve anche fornire documenti giustificativi su richiesta dell'inquilino.

Se la locatrice non è in grado di dimostrare l'effettivo aumento dei costi con uno sforzo ragionevole, le autorità arbitrali generalmente concedono una somma forfettaria, che nella maggior parte dei cantoni è fissata allo 0,5% annuo.

Attenzione: Se la locatrice fattura numerose posizioni attraverso le spese accessorie, può richiedere solo una piccola parte dell'aumento dei costi generali attraverso l'affitto, poiché la maggior parte è già coperta dalle spese accessorie.

d. Ristrutturazione a valore aggiunto

Infine, la locatrice può anche aumentare il canone di locazione non appena ha completato una ristrutturazione di valore. Anche in questo caso, la locatrice deve giustificare la differenza di cifre quando glielo chiedete voi come inquilino e fornire prove su vostra richiesta in un eventuale procedimento di arbitrato.

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