Pigione
Aumento della pigione: lista di controllo per gli inquilini
Se la locatrice notifica un aumento della pigione, l'inquilino non è in ogni caso obbligato ad accettarlo. Con questa lista di controllo l'inquilino può verificare se l'aumento è corretto o se ha la possibilità di adire con successo l'autorità di conciliazione.
1. Termine e forma per l'aumento della pigione
La locatrice deve notificare all'inquilino l'aumento della pigione almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso, utilizzando il modulo approvato dal Cantone e indicandone i motivi.
L'aumento della pigione entrerà in vigore solo alla prossima scadenza di disdetta, se la locatrice ha notificato l'avviso tardivamente.
- Lettera raccomandata: deve giungere all'inquilino dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso. Il termine inizia a decorrere dal giorno successivo a quello in cui l'inquilino ha ricevuto o ritirato la lettera. Se non ritira la raccomandata, il termine inizia a decorrere il giorno dopo la scadenza del termine di giacenza di 7 giorni.
- Consegna personale: il termine inizia a decorrere il giorno dopo la consegna personale.
Attenzione: la locatrice dovrebbe far confermare la ricevuta, in quanto deve dimostrare che l'avviso è stato consegnato in tempo.
L'aumento della pigione è nullo e l'inquilino può ignorare l'avviso se la locatrice:
- non lo notifica utilizzando il modulo ufficiale;
- non lo motiva;
- con la notifica, minaccia o comunica la disdetta del contratto di locazione.
Attenzione: L'abuso di diritto non è tutelato. Se, ad esempio, un inquilino rinuncia espressamente al rispetto del requisito formale, non può invocare tale requisito formale secondo la giurisprudenza della Corte federale.
2. Termine e forma per contestare l'aumento della pigione
Una volta che l'inquilino ha ricevuto l'aumento della pigione o l'aumento è considerato come notificato, egli ha 30 giorni di tempo dal primo giorno successivo al ricevimento per contestare l'aumento presso l'autorità di conciliazione
Indirizzi delle autorità di conciliazione
3. Motivi ammissibili per un aumento della pigione
Oltre al tasso ipotecario di riferimento, anche il rincaro, l'aumento dei costi generali e gli investimenti che aumentano il valore dell'immobile contribuiscono all'aumento della pigione. In linea di principio la locatrice può combinare i quattro motivi. Se, dopo aver sommato tutti gli elementi, l'inquilino giunge alla conclusione che l'aumento della pigione notificato è troppo elevato, vale la pena di rivolgersi all'autorità di conciliazione.
Attenzione: il calcolo dell'aumento della pigione ammissibile si basa sulla pigione netta, cioè sulla pigione senza le spese accessorie.
a. Tasso ipotecario di riferimento
Il tasso d'interesse di riferimento corrisponde al tasso di interesse medio per i mutui ipotecari. L'Ufficio federale delle abitazioni lo pubblica quattro volte all'anno in una Tabella.
Se il tasso di interesse ipotecario aumenta, la locatrice è solitamente autorizzata ad aumentare la pigione. Un aumento del tasso ipotecario di un quarto di punto percentuale autorizza quindi la locatrice ad aumentare la pigione di un massimo del 3% se il tasso di interesse ipotecario è inferiore al 5%.
Attenzione: La locatrice può aumentare la pigione sulla base dell'aumento del tasso ipotecario di riferimento solo se anche il canone di locazione attuale si basa sull'attuale tasso ipotecario di riferimento. Se in passato non ha trasferito le riduzioni del tasso ipotecario di riferimento - l'ultima volta per marzo 2020 - non può nemmeno aumentare la pigione. Tuttavia, può ancora aumentarla sulla base dei punti b. c. e d. (vedi sotto).
Il tasso ipotecario di riferimento all'inizio del contratto di locazione o all'ultimo aumento della pigione è indicato nella tabella dell'Ufficio federale delle abitazioni nella riga di sinistra. Dandosi il caso, la locatrice indica il tasso ipotecario di riferimento applicabile, nel contratto di locazione o in un precedente avviso di aumento o di riduzione della pigione.
b. Rincaro
Se vi è un rincaro rispetto all’inizio del contratto di locazione o dall'ultimo eventuale aumento di pigione, il locatore può trasferire fino al 40% dell'inflazione sulla pigione.
L'indice nazionale dei prezzi al consumo misura l'andamento medio dei prezzi di beni e servizi richiesti dalle famiglie. Con lo strumento di calcolo dell'Associazione inquilini, l'inquilino può verificare se e di quanto il proprietario può aumentare l'affitto.
Attenzione: In caso di una pigione indicizzata il locatore non può aumentare la pigione oltre l’incremento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. La locatrice non può inoltre giustificare l’aumento del canone né in base all’aumento del tasso di riferimento né all’aumento generale dei costi.
c. Aumento generale dei costi
Un motivo ammissibile per un aumento della pigione è anche l'aumento generale dei costi, cioè se le spese della locatrice sono aumentate. Ciò vale, ad esempio, per i costi di manutenzione e amministrazione, per i premi assicurativi o le spese, le tasse e gli oneri. Il locatore deve giustificare la differenza di cifre quando gli viene chiesto dal conduttore. In ogni procedura di conciliazione, il locatore deve anche produrre documenti giustificativi su richiesta dell'inquilino.
Se il locatore non è in grado di dimostrare l'effettivo aumento dei costi con uno sforzo ragionevole, le autorità di conciliazione di solito ammettono un tasso forfettario, che nella maggior parte dei cantoni è fissato allo 0,5% annuo.
Attenzione: Se il locatore fattura numerose voci attraverso le spese accessorie, può richiedere solo una piccola parte dell'aumento dei costi generali attraverso la pigione, poiché la maggior parte è già coperta dalle spese accessorie.
d. Ristrutturazione a valore aggiunto
Infine, la locatrice può anche aumentare la pigione non appena ha completato una ristrutturazione che aumenta il valore. Anche in questo caso, la locatrice deve giustificare la differenza di cifre su richiesta dell'inquilino e fornire prove in un’eventuale procedura di conciliazione su richiesta dell'inquilino.