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Pigione

Riduzioni della pigione: Lista di controllo per gli inquilini

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Gli inquilini hanno diritto ad una riduzione dell'affitto in determinate situazioni. La possibilità di ottenere una riduzione dell'affitto dipende da tre fattori principali:

  • Tasso di interesse di riferimento
  • Inflazione
  • Aumento dei costi

L'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) rileva il tasso di interesse ipotecario medio dalle banche ogni tre mesi. Su questa base, l’UFAB stabilisce il tasso d'interesse di riferimento e lo pubblica. Se il tasso d'interesse di riferimento scende, l'inquilino ha generalmente diritto ad una riduzione dell'affitto. Questo vale solo per l'affitto netto, cioè l'affitto senza le spese di riscaldamento e le spese accessorie.

Con questa checklist vi mostriamo quali sono i punti che dovete controllare come inquilini quando il tasso di interesse di riferimento scende e quando vale la pena chiedere al vostro locatore una riduzione dell'affitto.

È possibile richiedere una riduzione dell'affitto solo per la data di cancellazione successiva. La richiesta deve pervenire al locatore prima dell'inizio del periodo di disdetta. Esempio: secondo il contratto di locazione, potete dare un preavviso di tre mesi per la fine di un mese. Se scrivete la richiesta di riduzione ad aprile, potrete richiedere l'affitto più basso non prima di agosto. Ricordate di inviare la richiesta con sufficiente anticipo affinché l'ufficio postale la consegni al locatore o all'amministrazione entro il 30 aprile. Se il locatore non riceve la lettera fino a maggio (ad esempio perché il 30 era un sabato o una domenica), la scadenza è posticipata di un mese.

>> Nella checklist, come base per gli esempi, utilizziamo l'attuale riduzione del tasso di interesse di riferimento. Il 4 marzo 2025 il tasso di interesse di riferimento è sceso dall'1,75% all'1,5%. L’UFAB pubblicherà gli ulteriori attuali tassi di interesse di riferimento il 2 giugno, il 1° settembre e il 1° dicembre 2025.

Attenzione: Se il contratto di locazione prevede un canone indicizzato, si applicano regole diverse. (Vedi anche: «La locatrice può adeguare la pigione al costo della vita?»)

1. Controllate la pigione attuale: quando il proprietario ha aumentato l'affitto netto per l'ultima volta?

La data rilevante è il mese in cui avete dovuto pagare per la prima volta l'affitto più alto. Se il locatore non ha mai aumentato l'affitto, la data rilevante è quella in cui è iniziato il contratto di locazione. Il mese in cui l’UFAB ha pubblicato il tasso di interesse di riferimento più elevato non è la data rilevante.

Poiché il tasso di interesse di riferimento è passato dall'1,25% all'1,5% nel giugno 2023 e all'1,75% nel dicembre 2023, molti locatori hanno aumentato i loro affitti netti nel 2023 e nel 2024. È anche possibile che il locatore abbia aumentato l'affitto netto per un altro motivo, ad esempio per una ristrutturazione.

Attenzione: Eventuali riduzioni precedenti dell'affitto non sono rilevanti ai fini del calcolo.

2. Verificate il vostro diritto a una riduzione della pigione in tre passi: Avete diritto a una riduzione netta dell'affitto?

Guardate questa tabella per vedere quanto era alto il tasso d'interesse di riferimento all'momento determinante e confrontatelo con il tasso d'interesse di riferimento valido oggi. La tabella seguente riporta la richiesta di riduzione provvisoria (al 4 marzo 2025):

1,75% - 1,5% >> -2.91%

2% - 1,5% >> -5.66%

da 2,25% a 1,5%  >> -8.26%

da 2,5% a 1,5%  >> -10.71%

da 2,75% a 1,5% >> -13.04%

dal 3% all'1,5% >> -15.25%

da 3,25% a 1,5% >> -17.36%

da 3,5% a 1,5% >> -19.35%

Esempio 1: il locatore ha aumentato l’ultima pigione il 1° aprile 2024. Il tasso d'interesse di riferimento all'epoca era dell'1,75%. Poiché ora è solo dell'1,5%, la vostra pigione diminuirà generalmente del 2,91%.

Esempio 2: il contratto di locazione è stato stipulato il 1° febbraio 2021 e da allora il locatore non ha mai aumentato la pigione. Il tasso di interesse di riferimento all'epoca era dell'1,25% e da allora è dell'1,75%. Poiché ora è più alto dell'1,5% rispetto al momento dell'inizio del contratto di locazione, l'affitto aumenterà generalmente del 3%.

Esempio 3: il contratto di locazione è stato stipulato il 1° marzo 2012 e da allora il locatore non ha mai aumentato il canone. Il tasso d'interesse di riferimento all'epoca era del 2,5%. Poiché ora è solo dell'1,5%, il canone di locazione diminuirà generalmente del 10,71%.


Il locatore può addebitarvi fino al 40% dell'aumento del costo della vita. Per calcolare il tasso di inflazione, è necessario scoprire quanto era alto l'indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC) nel periodo in questione e quanto è alto attualmente. A tal fine, inserite entrambe le cifre nel calcolatore dell'inflazione IPC.

Nota bene: Poiché L’IPC viene calcolato retroattivamente, è determinante il mese precedente.

Esempio 1: il 1° aprile 2024 l'IPC era di 107,1 punti, il 1° marzo 2025 di 107,4 punti. La variazione è talmente minima che non ha praticamente alcun ruolo nel calcolo.

Esempio 2: il 1° marzo 2021 l'IPC era pari a 100,2 punti, il 1° marzo 2025 a 107,4 punti. Ciò significa che il tasso d'inflazione è del 7,2% e il locatore può addebitarvi il 2,88%.

Esempio 3: l’IPC era di 99,1 punti il 1° marzo 2012 e di 105,4 punti il 1° marzo 2025. Ciò significa che il tasso d'inflazione è del 6,3% e il locatore può addebitarvi il 2,52%.


A seconda del cantone, il locatore può trasferire ogni anno una percentuale diversa dell'aumento dei costi. In linea di principio, ciò si basa sulla media dei costi degli anni precedenti. Per vari motivi, le autorità di conciliazione applicano comunque in alcuni casi dei tassi forfettari, calcolando circa lo 0,25% - 0,5% all'anno. In alcuni casi, le autorità di conciliazione collegano anche l'aumento dei costi consentito all'inflazione e ammettono circa il 10% dell'inflazione come aumento dei costi.

Per i nostri esempi, ipotizziamo un tasso forfettario dello 0,5% annuo.

Esempio 1: è trascorso poco meno di un anno dall'aprile 2024. Il locatore è quindi autorizzato ad aggiungere alla pigione un aumento dei costi dello 0,5%.

Esempio 2: sono passati quattro anni dal 1° marzo 2021. Il locatore può quindi aggiungere alla pigione il 2% (4 volte lo 0,5%) di aumento dei costi.

Esempio 3: dal 1° marzo 2012 sono trascorsi 13 anni. Il locatore può quindi aggiungere alla pigione il 6,5% (13 volte lo 0,5%) di aumento dei costi.


3. Sommate i tre fattori: tasso di interesse di riferimento, inflazione e aumento dei costi: Vale la pena chiedere una riduzione dell'affitto?

Una richiesta di riduzione dell'affitto vale la pena solo se il vostro locatore non è autorizzato ad aumentare la pigione.

Ecco i risultati dei nostri tre esempi:

Esempio 1: tasso d'interesse di riferimento -2,91%, inflazione 0, aumento dei costi +0,5%: Avete diritto a una riduzione del -2,41% sulla vostra pigione netta.

Esempio 2: Tasso d'interesse di riferimento +3%, inflazione +2,88%, aumento dei costi +2%. Il locatore ha diritto a un aumento del 7,88% sulla precedente pigione netta.

Esempio 3: Tasso d'interesse di riferimento -10,71%, inflazione +2,54%, aumento dei costi +6,5%. Avete diritto a una riduzione dell'1,67% sulla vostra pigione netta.


Se il calcolo è a vostro favore, potete scrivere al vostro locatore per richiedere una riduzione alla prossima data di scadenza prevista dal contratto di locazione. Per farlo potete facilmente utilizzare il nostro modello.

4. Avete diritto ad una riduzione dell'affitto ma il proprietario di casa rifiuta o non risponde affatto: cosa potete fare?

Se il locatore non risponde alla vostra richiesta entro 30 giorni o la respinge, potete presentare una domanda di riduzione dell'affitto all'autorità di conciliazione in materia di locazione. La domanda deve essere presentata entro 30 giorni dal ricevimento della risposta negativa del locatore. Se non ricevete risposta dal locatore, dovete presentare la domanda all'autorità di conciliazione entro 60 giorni dall'invio della lettera originale al locatore.

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