Pigione
Regolamentazione contrattuale della pigione iniziale, delle spese accessorie e della cauzione per l'affitto
- Cosa è la pigione iniziale?
- In che modo posso sapere a quanto ammontava la pigione dell’inquilino precedente?
- Perché è importante la pigione iniziale?
- La mia pigione iniziale può essere più alta di quella pagata dall’inquilino precedente?
- Cosa è una “cauzione per l’affitto” o un “deposito per l’affitto”?
- Dove devo pagare la cauzione?
- Il locatore deve accettare un’assicurazione di cauzione dell’affitto?
- A quanto può ammontare la cauzione?
- Cosa si intende per spese accessorie ?
- Devo pagare le spese accessorie se non sono state incluse del contratto di affitto?
- Cosa si intende per “acconto sulle spese accessorie”?
- Cosa si intende per “spese accessorie a forfait”?
Cosa è la pigione iniziale?
La pigione iniziale è quella concordata tra l'inquilino e il proprietario all'inizio della locazione. Si chiama pigione iniziale perché la stessa può cambiare nel corso della locazione. Ad esempio, in caso di variazioni del tasso di interesse di riferimento o di investimenti a valore aggiunto.
In che modo posso sapere a quanto ammontava la pigione dell’inquilino precedente?
In qualità di nuovi inquilini, potete pretendere che il locatore vi comunichi l'importo dell'affitto pagato dal precedente inquilino. Ai fini probatori, dovreste insistere per essere informati per iscritto.
Perché è importante la pigione iniziale?
La legge protegge gli inquilini dalle cosiddette "pigioni abusive". Se il proprietario ottiene un reddito sproporzionato affittando l'immobile o se la pigione si fonda su un prezzo di acquisto manifestamente eccessivo, la pigione è abusiva.
In linea di principio, una pigione non è abusiva se:
- corrisponde a quello che viene pagato nella località o nel quartiere;
- è giustificata dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
- ove trattasi di costruzioni recenti, è nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
- serve esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente;
- serve a compensare l'inflazione;
- non eccede i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.
L'inquilino può contestare una pigione inziale come abusiva e chiedere una riduzione in due casi:
- L'inquilino è stato costretto a stipulare il contratto a causa di un disagio personale o familiare o a causa delle condizioni del mercato degli alloggi pubblici;
- Il proprietario ha aumentato l'affitto iniziale in modo significativo (+10%) rispetto all'affitto precedente per lo stesso immobile senza che questo sia aumentato di valore.
Attenzione: Se il locatore confuta la presunzione di pigione iniziale abusivo, l'inquilino deve provare l'abusività.
La mia pigione iniziale può essere più alta di quella pagata dall’inquilino precedente?
Sì, purché non sia abusiva. In caso di controversia, un tribunale decide se la pigione in questione possa essere considerata abusiva o meno.
Cosa è una “cauzione per l’affitto” o un “deposito per l’affitto”?
Per "cauzione per l'affitto", detta anche "deposito per l'affitto", si intende la fornitura di una garanzia da parte dell'inquilino in denaro o titoli. Il locatore e l'inquilino possono (ma non devono) concordare che l'inquilino fornisca tale garanzia.
Il locatore è garantito dal deposito dell'affitto in caso di arretrati, richieste di risarcimento danni o altri debiti derivanti dalla locazione.
Dove devo pagare la cauzione?
Il locatore deve depositare la cauzione presso una banca in un conto di risparmio o in un conto di deposito. Questo deve essere intestato al conduttore.
Il locatore deve accettare un’assicurazione di cauzione dell’affitto?
No, perché la legge non prevede che il locatore debba accettare un certo tipo di pagamento. La proprietaria è quindi autorizzata a chiedere all'inquilino di versare la cauzione su un conto corrente.
A quanto può ammontare la cauzione?
In caso di affitto di locali residenziali, il locatore può richiedere un massimo di tre mesi di affitto come garanzia. Per il calcolo è determinante il canone di locazione lordo, ovvero il canone di locazione effettivo più i costi accessori concordati. Gli interessi sul saldo del credito appartengono al conduttore.
Cosa si intende per spese accessorie ?
Le spese accessorie sono le spese effettivamente sostenute dal locatore per l'affitto dell'appartamento. I costi accessori tipici sono le spese per il riscaldamento e l'acqua calda, l'elettricità generale, i costi del custode e altre spese operative simili. Il locatore può anche addebitare i costi amministrativi sostenuti per il conteggio.
Devo pagare le spese accessorie se non sono state incluse del contratto di affitto?
No. L'inquilino deve pagare le spese accessorie solo se il contratto di locazione le menziona espressamente, altrimenti si considerano incluse nell'affitto. L'eccezione si applica solo a quei costi che sono ovviamente aggiuntivi, come il cambio per una lavatrice a gettoni o la legna per il camino.
Se la locatrice vuole addebitare le spese accessorie separatamente, può farlo tramite un acconto oppure addebitarle a forfait. In entrambi i casi, il locatore deve specificare il tipo di di spese accessorie e il metodo di calcolo o il criterio di ripartizione. Formule generiche come "tutte le spese accessorie sono a carico dell'inquilino" non sono sufficienti. Le spese accessorie non accettabili (vedi sotto) non sono dovute anche se il contratto di locazione le esclude espressamente.
Cosa si intende per “acconto sulle spese accessorie”?
Con un “acconto sulle spese accessorie", l'inquilino paga un importo in acconto per le spese accessorie. Alla fine del periodo di conteggio, almeno una volta all'anno, il locatore computa il pagamento dell'acconto nel conteggio delle spese accessorie e richiede un conguaglio oppure rimborsa un importo.
Cosa si intende per “spese accessorie a forfait”?
La locatrice può effettuare un computo forfettario delle spese accessorie. Per determinare l’importo di questo forfait, la locatrice deve fondarsi sui valori medi calcolati su un periodo di tre anni.