Abitare
Casa sovvenzionata: il Comune può darmi il preavviso dopo 30 anni?
Il locatore di un immobile sovvenzionato può modificare successivamente il contratto di locazione e, in particolare, imporre norme di occupazione.
Il locatore di un immobile non a scopo di lucro può modificare il contratto di locazione in conformità con le disposizioni di legge e disdire il contratto di locazione se l'inquilino non soddisfa più i nuovi requisiti. In particolare, il locatore può privilegiare l'offerta di alloggi sovvenzionati a nuclei familiari composti da più persone. La protezione contro il licenziamento dovuto a un cambiamento delle condizioni familiari non si applica a tempo indeterminato. Ciò è stato confermato dal Tribunale federale nella sentenza del 19 agosto 2024.
La Città modifica il contratto di locazione per l’immobile residenziale sovvenzionato
Nel 1995, la Città di Zurigo stipula un contratto di locazione con una coppia di coniugi per una casa indipendente di 6 locali al prezzo di 2.860 franchi al mese. Nell'agosto 2020, la Città notifica all'inquilina, ormai vedova, le modifiche al contratto di locazione utilizzando un modulo ufficiale. In esso, il Comune informa l'inquilino che dal 1° gennaio 2024 agli alloggi sovvenzionati si applicheranno le nuove norme sull'occupazione degli appartamenti. Dopo una procedura di conciliazione infruttuosa, l'inquilino presenta un’istanza al Tribunale delle locazioni e chiede l'annullamento delle modifiche unilaterali al contratto di locazione. Il Tribunale delle locazioni accoglie la richiesta e dichiara abusivi i cambiamenti apportati al contratto di locazione. Anche il Tribunale cantonale superiore respinge il ricorso della Città di Zurigo. La Città di Zurigo presenta quindi un ricorso in materia civile al Tribunale federale.
La Città può utilizzare in modo ottimale le proprie proprietà
Rispetto al regolamento per gli alloggi sovvenzionati in vigore al momento della stipula del contratto di locazione, la Città di Zurigo stabilisce ora che «il numero di residenti in un immobile in locazione (...) non può scendere al di sotto del numero di stanze per più di uno». In caso di sottooccupazione, la Città può rescindere il contratto di locazione. Tuttavia, si impegna a sottoporre preventivamente all'inquilino se possibile «due ragionevoli offerte alternative».
Secondo il Tribunale di primo grado, il contratto di locazione non prevede un uso specifico, per cui l'«uso normale» dev’essere determinato in base a criteri oggettivi. Se l'inquilino vive da solo nell'edificio, ciò è nell'interesse della Città, poiché l'usura è minore. Il Tribunale federale ha invece affermato che la Città di Zurigo è legittimata a perseguire un «utilizzo ottimale degli immobili della città». Ciò va a vantaggio della collettività, dato che a Zurigo lo spazio abitativo è notoriamente scarso. L'adeguamento del contratto si basava quindi su un interesse degno di tutela e non era abusivo.
La protezione contro la disdetta in caso di cambiamento della situazione familiare non dura per sempre
Il Tribunale di primo grado ha sostenuto che la disdetta era dovuta al cambiamento della sua situazione familiare ed era quindi abusiva. (Vedi anche: «La padrona di casa può darci la disdetta perché stiamo adottando un bambino?») Il Tribunale federale, invece, sottolinea che l'inquilina vive da sola nell'immobile da 8 anni. Tuttavia, la protezione contro la disdetta non potrebbe «ragionevolmente applicarsi per un periodo indefinito». Ciò renderebbe quasi impossibile modificare il contratto in un secondo momento, il che non sarebbe in linea con lo spirito della legge o della libertà contrattuale.
Il Tribunale federale ha accolto il ricorso e annullato la sentenza del Tribunale cantonale superiore. Ha condannato l’inquilina a pagare 2.000 franchi di spese giudiziarie e 2.500 franchi di spese ripetibili.