Abitare
Chi deve dimostrare che la pigione iniziale è abusiva?
Se il locatore solleva ragionevoli dubbi sulla natura abusiva del contratto di locazione, l'inquilino ha l'onere della prova, anche nel caso di una pigione iniziale massicciamente aumentata.
Se il locatore aumenta in modo massiccio la pigione iniziale, la presunzione di abusività è ancora valida e in linea di principio il locatore deve dimostrare il contrario. Tuttavia, con la sentenza del 6 maggio 2021, il Tribunale federale ha innalzato i requisiti per una contestazione con esito positivo. Ora, anche nel caso di un aumento massiccio della pigione iniziale, è sufficiente che il locatore sollevi un ragionevole dubbio sull'abusività. Ad esempio, il locatore non deve dimostrare il contrario se non ha adeguato in modo sostanziale la pigione durante il lunghissimo periodo precedente al contratto. (Vedi anche: «Posso modificare l'affitto iniziale dopo 30 anni?»)
Il locatore aumenta massicciamente la pigione di un vecchio appartamento
L'inquilino prende in locazione un appartamento di due stanze ad una pigione mensile netta di 1.060 franchi. L'inquilino precedente, che aveva vissuto nel vecchio appartamento per oltre 20 anni, pagava 738 franchi al mese. Il locatore giustifica l'aumento della pigione con un «adeguamento alle condizioni in uso nella località e nel quartiere».
L'inquilino contesta questa pigione iniziale davanti all’autorità di conciliazione. Il locatore rifiuta la proposta di giudizio e successivamente presenta in Tribunale di prima istanza 23 immobili comparabili con pigioni nette costantemente più alte. Tuttavia, sia il Tribunale di prima istanza che Il Tribunale cantonale classificano la locazione iniziale come abusiva e la fissano a 855 franchi. Contro questa decisione il locatore presenta ricorso in materia civile al Tribunale federale.
L'aumento massiccio della pigione iniziale non è sempre abusivo
Se il locatore aumenta la pigione iniziale di molto più del 10%, il Tribunale presume che la pigione sia abusiva. Tuttavia, se l'inquilino precedente ha vissuto nell'appartamento per almeno 15-20 anni, il Tribunale federale afferma che è «probabile che il canone di locazione precedente non corrisponda più agli attuali canoni di locazione abituali nel quartiere e nella località» se i canoni di locazione di immobili residenziali comparabili sono in forte aumento. È quindi sufficiente che il locatore sia in grado di sollevare presso il Tribunale dubbi ragionevoli sulla natura abusiva della pigione. Può farlo, ad esempio, presentando 3-4 immobili comparabili con un canone di locazione corrispondente, insieme a statistiche ufficiali o a una perizia privata.
Dubbi ragionevoli sulla pigione iniziale abusiva invertono l'onere della prova
Se il locatore riesce a sollevare dubbi ragionevoli sull’abusività presso il Tribunale, la palla torna nel campo dell'inquilino. L'inquilino deve ora dimostrare che l'aumento non è più in linea con gli standard locali e di quartiere. A tal fine sono decisivi i confronti con locali residenziali «paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione». Secondo la giurisprudenza, le statistiche ufficiali possono essere incluse nel confronto se «tengono conto degli ultimi sviluppi delle pigioni». È possibile anche un confronto con cinque immobili residenziali comparabili; infine, «l'andamento più recente dei canoni di locazione degli immobili comparabili dev’essere preso in considerazione con riferimento al tasso d’interesse di riferimento e all'indice nazionale dei prezzi al consumo svizzeri».
Poiché il Tribunale cantonale non ha preso in considerazione i 23 immobili comparabili presentati dal locatore, il Tribunale federale gli ha rinviato il caso per un nuovo giudizio. L'inquilino è stato condannato a pagare le spese giudiziarie di 2.000 franchi e a versare al locatore le spese ripetibili di 2.500 franchi.
Il Tribunale federale conferma la decisione con un'altra sentenza
Il Tribunale cantonale annulla la sentenza del Tribunale di prima istanza e gli rinvia il caso per una nuova decisione. Quest'ultimo dichiara nuovamente la pigione iniziale abusiva e il Tribunale cantonale conferma la sentenza del Tribunale di prima istanza. Il locatore interpone nuovamente un ricorso in materia civile al Tribunale federale. Con sentenza del 29 novembre 2023 il Tribunale federale accoglie nuovamente il ricorso: il locatore è stato autorizzato in particolare ad includere nel confronto anche appartamenti che non si trovano nello stesso quartiere. Il Tribunale federale ribadisce che l'unico fattore decisivo è «se un indizio possa mettere in dubbio la presunzione che il canone iniziale sia abusivo». Conferma che la pigione iniziale di 1.060 franchi non è abusiva e condanna nuovamente il convenuto a pagare le spese giudiziarie di 2.000 franchi e le spese ripetibili di 2.500 franchi.
Aggiornato il 17 ottobre 2024