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Ho ristrutturato il giardino. Il locatore può darmi la disdetta?
Il locatore può dare una disdetta straordinaria se l'inquilino ristruttura radicalmente il giardino senza il suo consenso.
Se l'inquilino viola ripetutamente e gravemente i suoi obblighi nonostante una diffida scritta, il locatore può dare una disdetta straordinaria. Se l'inquilino modifica ripetutamente l’ente locato senza il consenso scritto del locatore, al di là di semplici lavori di manutenzione e con il chiaro intento di violare il contratto di locazione, il locatore può disdire il contratto di locazione, anche in pendenza del procedimento di conciliazione. Ciò è stato confermato dal Tribunale federale nella sentenza del 26 aprile 2024.
L'inquilino realizza delle costruzioni nel giardino senza accordo
L'inquilino di una casa indipendente con giardino erige senza il consenso del locatore diverse strutture, alcune delle quali hanno richiesto lavori di scavo. Il locatore chiede per iscritto all'inquilino, senza successo, di rimuovere alcune delle strutture. Le parti concordano inoltre, sempre per iscritto, che l'inquilino non potrà più apportare modifiche alla casa ed esternamente senza l'espressa autorizzazione del locatore.
Un mese dopo, l'inquilino realizza uno schermo per la privacy nuovamente senza il consenso del locatore e si rivolge all’autorità di conciliazione per far dichiarare nullo l’accordo scritto. Dopo aver chiesto nuovamente e senza successo all'inquilino di rimuovere lo schermo, il locatore rescinde il contratto di locazione in via straordinaria. L'inquilino introduce una causa giudiziaria contro la disdetta e contro l’accordo. Il presidente del Tribunale respinge entrambe le istanze e anche l'appello all’autorità superiore non ha successo. L'inquilino interpone ricorso in materia civile al Tribunale federale.
Il locatore può richiedere il rispetto del contratto di locazione
L'inquilino può modificare l’ente locato solo con il consenso del locatore. I lavori di scavo nel giardino e la costruzione di casette e schermi per la privacy vanno oltre i lavori di manutenzione autorizzati.
Anche se il locatore acconsente alla modifica dell’ente locato, può pretendere che l'inquilino ripristini l’ente locato nelle sue condizioni originarie a proprie spese dopo la fine della locazione. Nel caso in esame, il locatore ha accettato per iscritto di sostenere i costi di smantellamento. L'accordo metteva quindi l’inquilino in una posizione migliore. Il locatore era quindi autorizzato a notificare l'accordo in modo informale e, in particolare, non era tenuto ad utilizzare il modulo ufficiale richiesto dalla legge.
La procedura di conciliazione non tutela l’inquilino inadempiente dalla risoluzione del contratto di locazione
L'inquilino non è stato in grado di dimostrare che il locatore gli ha notificato la disdetta perché aveva fatto appello all’autorità di conciliazione o perché faceva valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione. Come scrive il Tribunale Federale, agisce contrariamente alla buona fede l’inquilino che disattende ripetutamente e deliberatamente un accordo con il locatore. Il procedimento di conciliazione in corso al momento della disdetta riguardava la presunta nullità dell'accordo tra il locatore e l'inquilino e non era quindi in relazione con il motivo della disdetta.
Il Tribunale federale ha respinto il ricorso e condannato il ricorrente a pagare le spese giudiziarie di 1.000 franchi.