Abitare
Divieto delle seconde case: il Comune può autorizzare gli chalet di lusso?
Se si applica la legge sulle abitazioni secondarie, l'autorità preposta alla concessione edilizia deve verificare se l'uso come residenza primaria sembra realistico. Se il futuro inquilino di uno chalet di lusso progettato è già noto, secondo la sentenza del Tribunale federale del 3 febbraio 2023, si può piuttosto presumere che il proprietario non intenda aggirare il divieto sulle seconde case.
Se la percentuale di seconde case in un comune supera il 20%, l'autorità preposta alla licenza edilizia non può approvare nuove seconde case. Nel caso di nuove abitazioni, una corrispondente restrizione d'uso deve essere inserita nel registro fondiario. Se l'utilizzo come residenza primaria appare improbabile già in fase di progettazione, la domanda di costruzione deve essere respinta. Tuttavia, se il futuro inquilino è già noto, le autorità non devono automaticamente presumere un'intenzione di elusione, anche nel caso di uno chalet di lusso.
Chalet di lusso come residenza primaria
Il Comune concede la licenza edilizia per la costruzione di una seconda casa, che servirà come residenza primaria della figlia della coppia di proprietari. Diversi privati ritengono che la concessione edilizia violi il divieto di costruire seconde case. Il Comune fa iscrivere nel registro fondiario che è consentito solo l'uso come residenza primaria, ma respinge le opposizioni. Il dipartimento cantonale competente e il tribunale amministrativo cantonale appoggiano questa decisione. Gli opponenti si appellano senza successo al Tribunale federale in materia di diritto pubblico.
L'uso come residenza primaria deve essere plausibile
Il tribunale deve esaminare «se vi sono indicazioni concrete che fanno apparire irrealistica l'intenzione o la possibilità di un uso di residenza primaria del progetto edilizio». In particolare, poiché l'autorità preposta alla licenza edilizia è autorizzata a sospendere il vincolo di destinazione d'uso, le autorità devono esaminare d'ufficio se il proprietario intende effettivamente utilizzare l'appartamento come residenza primaria o farlo utilizzare come tale.
In una località elegante, il Comune può presumere che la proprietaria utilizzerà anche uno chalet molto grande come residenza primaria. Allo stesso modo, uno studio pianificato non è obbligatorio, anche se il futuro residente ha il suo posto di lavoro in una città a due ore di macchina. Infine, secondo il Tribunale federale, anche non è considerato contrario ad una residenza primaria il fatto che i figli debbano frequentare una scuola di cui non parlano la lingua d'insegnamento. Tuttavia, l'autorità di polizia edilizia dovrà controllare l'uso come residenza primaria dopo il completamento della costruzione.
Il Tribunale federale respinge il ricorso e condanna i ricorrenti a pagare le spese processuali per un importo di 4.000 franchi svizzeri e li obbliga a versare delle spese ripetibili di ulteriori 4.000 franchi svizzeri.