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Posso depositare validamente anche la pigione già scaduta?
Se un inquilino non paga la pigione a causa di un difetto e successivamente la deposita, il locatore può dare una disdetta per mora.
Se l'inquilino chiede per iscritto al locatore di porre rimedio a un difetto, può depositare le pigioni future. Queste si considerano pagate e il locatore non può risolvere il contratto di locazione a causa di mora. Tuttavia, se l'inquilino deposita una pigione già scaduta, questo non è considerato un pagamento puntuale e il locatore può risolvere il contratto di locazione per mora. Questo è stato deciso dal Tribunale federale nella sentenza del 23 marzo 2021.
L’inquilino deposita la pigione già scaduta
L'inquilino di un locale chiede invano al proprietario di eliminare i difetti dell'immobile e minaccia di depositare le pigioni future. Il locatore non elimina i difetti e l'inquilino smette a sua volta di pagare l'affitto. Dopo la minaccia del locatore di porre fine alla morosità dell'inquilino, quest'ultimo deposita le pigioni di ottobre e novembre presso l’autorità di conciliazione nel novembre 2018. Il locatore da la disdetta del contratto di locazione, ma l'inquilino non libera l'unità di deposito alla data effettiva della scadenza del contratto.
Su richiesta del locatore, il tribunale civile ordina all'inquilino di liberare il deposito dopo una procedura di conciliazione infruttuosa. L'inquilino si appella prima alla Corte d'appello e poi al Tribunale federale in materia civile.
Protezione contro la disdetta solo se la pigione è depositata correttamente
Se l'inquilino deposita formalmente la pigione in modo corretto dopo una corretta notifica dei difetti, è protetto dalla disdetta. Questo vale anche se l'inquilino ha commesso un errore in buona fede e in realtà non c'è alcun difetto in senso giuridico. Tuttavia, la tutela non si applica se l'inquilino ha depositato una pigione già scaduta. Questo perché, tra le altre cose, il Parlamento ha voluto utilizzare questa disposizione per evitare che «inquilini che sono a corto di liquidità e in maniera arbitraria possano avvalersi di questo diritto». Se un inquilino non paga l'affitto in tempo e lo deposita solo a posteriori, non è protetto dalla disdetta.
Il Tribunale federale respinge il ricorso e condanna l'inquilino a pagare le spese processuali di 2.000 franchi.
Aggiornato il 17 ottobre 2024