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Augmentations de loyer : Checklist pour les locataires

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Lorsque la bailleresse vous communique une augmentation de loyer en tant que locataire, vous n'êtes pas obligé de l'accepter dans tous les cas. La présente checklist vous permet, en tant que locataire, de vérifier si l'augmentation est correcte ou si vous avez des chances de succès en contestant la décision devant l'autorité de conciliation.

1. Délai et forme pour les augmentations de loyer

La bailleresse doit vous informer de l'augmentation de loyer au moins dix jours avant le début du délai de résiliation en utilisant la formule approuvée par le canton et en la justi-fiant.

L'augmentation de loyer n'intervient qu'à la date de résiliation suivante, si la bailleresse fait parvenir la notification trop tard.

  • Lettre recommandée : Doit vous parvenir dix jours avant le début du délai de rési-liation. Le délai commence à courir le lendemain du jour où vous avez pris ou retiré la lettre. Si vous n'allez pas chercher la lettre recommandée, le délai commence à courir le jour suivant l'expiration du délai de sept jours pour aller la chercher.
  • Remise en main propre : Le délai commence à courir le jour suivant la remise en main propre.

Attention : La bailleresse devrait se faire confirmer la réception, car elle doit prouver que la remise a eu lieu dans les délais.

L'augmentation de loyer est nulle et vous pouvez, en tant que locataire, ignorer la notifica-tion si la bailleresse :

  • ne la communique pas au moyen du formulaire prescrit ;
  • elle n'est pas justifiée ;
  • en menaçant de résilier le contrat ou en prononçant la résiliation.

Attention : L'abus de droit n'est pas protégé. Si vous renoncez par exemple expressément au respect de la prescription de forme, vous ne pouvez pas, selon la jurisprudence du Tri-bunal fédéral, invoquer cette prescription de forme.

2. Délai et forme de la contestation de l'augmentation de loyer

Dès que vous avez reçu l'augmentation de loyer ou que vous êtes réputé l'avoir reçue, vous disposez de 30 jours à compter du premier jour suivant la réception pour contester l'augmentation auprès de l'autorité de conciliation.

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3. Motifs autorisés pour une augmentation de loyer

Outre le taux d'intérêt de référence, le renchérissement, l'augmentation générale des coûts et les éventuels investissements entraînant une plus-value contribuent également à une augmentation du loyer. En principe, la bailleresse peut combiner ces quatre raisons. Si, après avoir additionné toutes les positions, vous arrivez à la conclusion que l'augmentation de loyer communiquée est trop élevée, il vaut la peine de s'adresser à l'autorité de conci-liation.

Attention : Le calcul de l'augmentation de loyer autorisée se fait sur la base du loyer net, c'est-à-dire du loyer sans les charges.


a. Taux d'intérêt de référence

Le taux d'intérêt de référence correspond au taux d'intérêt moyen des hypothèques. L'Office fédéral du logement le publie quatre fois par an dans un tableau.

Si le taux d'intérêt hypothécaire augmente, la bailleresse peut en général augmenter le loyer. Une augmentation du taux hypothécaire d'un quart de pour cent donne ainsi droit à une augmentation de loyer de 3 pour cent au maximum lorsque les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 pour cent.

Attention : La bailleresse ne peut augmenter le loyer que si le loyer actuel est également basé sur le taux d'intérêt de référence actuel. Si, par le passé, elle n'a pas répercuté les baisses du taux de référence ; la dernière fois en mars 2020 ; elle ne peut pas non plus augmenter le loyer en se référant à la hausse du taux de référence. Elle peut toutefois l'augmenter en raison du renchérissement, de l'augmentation générale des coûts ou de rénovations entraînant une plus-value.

Le tableau de l'Office fédéral du logement, à la rubrique de gauche, indique à quel niveau se situait le taux d'intérêt de référence au début du bail ou lors de la dernière augmentation de loyer. Le cas échéant, la bailleresse a également indiqué le taux de référence applicable dans le contrat de bail ou sur une éventuelle notification antérieure d'une augmentation ou d'une baisse de loyer.


b. Renchérissement

Si le renchérissement a augmenté depuis le début du bail ou depuis l'éventuelle dernière augmentation de loyer, la bailleresse peut répercuter jusqu'à 40% du renchérissement sur le loyer.

L'indice des prix à la consommation mesure l'évolution moyenne des prix des biens et ser-vices dont les ménages privés ont besoin. L'outil de calcul de l'association des locataires vous permet de contrôler si la bailleresse peut augmenter le loyer et de combien.

Attention : Dans le cas d'un loyer indexé, la bailleresse peut vous répercuter, en tant que locataire, au maximum la totalité du renchérissement. Mais en contrepartie, elle ne peut pas invoquer l'augmentation du taux d'intérêt de référence ou la hausse générale des coûts pour justifier une augmentation de loyer.


c. Augmentation générale des coûts

L'augmentation générale des coûts, c'est-à-dire lorsque les dépenses de la bailleresse ont augmenté, est également un motif admissible d'augmentation du loyer. Cela concerne par exemple les frais d'entretien et d'administration, les primes d'assurance ou les taxes, impôts et redevances. Si vous le demandez, la bailleresse doit justifier la différence par des chiffres. Dans le cadre d'une éventuelle procédure de conciliation, elle doit en outre fournir des justificatifs à votre demande en tant que locataire.

Si la bailleresse ne peut pas prouver l'augmentation réelle des coûts avec un effort raison-nable, les autorités de conciliation admettent en général un forfait, celui-ci étant fixé à 0,5 % par an dans la plupart des cantons.

Attention : Si la bailleresse facture de nombreux postes via les charges, elle ne peut faire valoir qu'une petite partie de l'augmentation générale des coûts via le loyer, car la grande partie est déjà couverte par les charges.


d. Rénovation à valeur ajoutée

Enfin, la bailleresse peut également augmenter le loyer dès qu'elle a achevé des travaux de rénovation entraînant une plus-value. Dans ce cas également, la bailleresse doit justifier le montant de la différence en chiffres si vous le lui demandez en tant que locataire et fournir des justificatifs lors d'une éventuelle procédure de conciliation à votre demande.

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