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Baisses de loyer : Checklist pour les locataires

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Les locataires ont droit à une réduction de loyer dans certaines situations. La question de savoir si c'est le cas dépend principalement de trois facteurs :

  • Taux d'intérêt de référence
  • Renchérissement
  • Augmentation des coûts

L'Office fédéral du logement (OFL) relève chaque trimestre le taux d'intérêt moyen auprès des banques. Sur cette base, l'OFL fixe le taux d'intérêt de référence et le publie. Si le taux d'intérêt de référence baisse, vous avez en principe droit, en tant que locataire, à une baisse de loyer. Celle-ci ne concerne que le loyer net, c'est-à-dire le loyer sans les frais de chauffage et les charges.

Avec cette checklist, nous vous indiquons les points que vous devez vérifier en tant que locataire lorsque le taux d'intérêt de référence baisse et quand il vaut la peine de demander une baisse de loyer à votre bailleresse.

Vous ne pouvez demander une baisse de loyer que pour le prochain terme de résiliation possible. Votre demande doit parvenir à votre bailleur avant le début du délai de résiliation. Exemple : selon le contrat de location, vous pouvez résilier votre bail avec un délai de trois mois pour la fin d'un mois. Si vous faites votre demande de baisse de loyer en avril, vous pourrez demander la baisse de loyer au plus tôt à partir du mois d'août. Pensez à envoyer la demande suffisamment tôt pour que la poste la remette au bailleur ou à la gérance au plus tard le 30 avril. Si le bailleur ne reçoit la lettre qu'en mai (parce que le 30 était un samedi ou un dimanche, par exemple), le délai est repoussé d'un mois.

>> Dans la checklist, nous travaillons avec la baisse actuelle du taux d'intérêt de référence comme base pour les exemples. Le 4 mars 2025, le taux d'intérêt de référence a baissé de 1,75% à 1,5%. L'OFL publiera les taux d'intérêt de référence actuels le 2 juin, le 1er septembre et le 1er décembre 2025.

Attention : Si votre contrat de bail contient un loyer indexé, d'autres règles s'appliquent. (Cf. aussi : « La bailleresse peut-elle adapter le loyer au renchérissement ? »)

1. Vérifiez le loyer actuel : quand la bailleresse a-t-elle augmenté le loyer net pour la dernière fois ?

La date déterminante est ici le mois au cours duquel vous avez dû payer le loyer plus élevé pour la première fois. Si la bailleresse n'a jamais augmenté le loyer, la date déterminante est celle du début du bail. Le mois au cours duquel l'OFL a publié le taux d'intérêt de référence plus élevé n'est pas considéré comme une date déterminante.

Comme le taux d'intérêt de référence est passé de 1,25% à 1,5% en juin 2023 et à 1,75% en décembre 2023, de nombreuses bailleresses ont augmenté les loyers nets en 2023 et 2024. Il est également possible que la bailleresse ait augmenté le loyer net pour une autre raison, par exemple à cause d'une rénovation.

Attention : Les éventuelles baisses de loyer antérieures ne sont pas prises en compte dans le calcul.

2. Vérifiez votre droit à la réduction en trois étapes : Avez-vous droit à la réduction du loyer net ?

Consultez ce tableau pour savoir quel était le taux d'intérêt de référence au moment déterminant et comparez-le avec le taux d'intérêt de référence en vigueur aujourd'hui. Vous pouvez voir le droit provisoire à la baisse dans le tableau ci-dessous (en date du 4 mars 2025) :

1.75% à 1.5% >> -2.91%

2% à 1.5% >> -5.66%

2.25% à 1.5% >> -8.26%

2.5% sur 1.5% >> -10.71%

2.75% à 1.5% >> -13.04%

3% à 1.5% >> -15.25%

3.25% à 1.5% >> -17.36%

3.5% sur 1.5% >> -19.35%

Exemple 1 : La bailleresse a augmenté votre loyer pour la dernière fois le 1er avril 2024. Le taux d'intérêt de référence était alors de 1,75%. Comme il n'est plus que de 1,5% aujourd'hui, votre loyer baissera en principe de 2,91%.

Exemple 2 : Vous avez conclu le contrat de bail le 1er février 2021 et la bailleresse n'a jamais augmenté votre loyer depuis lors. Le taux d'intérêt de référence s'élevait alors à 1,25% et a atteint entre-temps 1,75%. Comme il est aujourd'hui de 1,5%, soit plus qu'à la date déterminante du début du bail, votre loyer augmentera en principe de 3%.

Exemple 3 : Vous avez conclu le contrat de bail le 1er mars 2012 et depuis lors, la bailleresse n'a jamais augmenté votre loyer. Le taux d'intérêt de référence était alors de 2,5%. Comme il n'est plus que de 1,5% aujourd'hui, votre loyer diminue en principe de 10,71%.


La bailleresse peut vous répercuter jusqu'à 40% du renchérissement. Pour calculer le renchérissement, déterminez quel était l'indice national des prix à la consommation (IPC) au moment déterminant et quel est son niveau actuel. Pour ce faire, entrez ces deux données dans la calculatrice l'IPC.

Attention : Comme la détermination de l'IPC est rétroactive, c'est le mois précédent qui est déterminant.

Exemple 1 : Le 1er avril 2024, l'IPC était de 107,1 points, le 1er mars 2025 de 107,4 points. Le changement est tellement minime qu'il ne joue pratiquement aucun rôle dans le calcul ici.

Exemple 2 : Le 1er mars 2021, l'IPC était de 100,2 points, le 1er mars 2025 de 107,4 points. Le renchérissement est donc de 7,2% et la bailleresse peut vous répercuter 2,88%.

Exemple 3 : Au 1er mars 2012, l'IPC était de 99,1 points, au 1er mars 2025, il sera de 105,4 points. Le renchérissement est donc de 6,3%, la bailleresse peut vous répercuter 2,52%.


Chaque année, la bailleresse peut répercuter un pourcentage différent de l'augmentation des coûts selon le canton. En principe, il faut se baser sur les coûts moyens des années précédentes. Pour diverses raisons, les offices de conciliation appliquent parfois des forfaits et comptent environ 0,25% à 0,5% par an. Parfois, les offices de conciliation lient également l'augmentation des coûts autorisée au renchérissement et admettent environ 10% du renchérissement comme augmentation des coûts.

Pour nos exemples, nous nous basons sur un forfait de 0,5% par an.

Exemple 1 : Un peu moins d'un an s'est écoulé depuis avril 2024. La bailleresse peut donc ajouter 0,5% d'augmentation des coûts au loyer.

Exemple 2 : Quatre ans se sont écoulés depuis le 1er mars 2021. La bailleresse peut donc ajouter 2% (4 fois 0,5%) d'augmentation des coûts au loyer.

Exemple 3 : 13 ans se sont écoulés depuis le 1er mars 2012. La bailleresse peut donc ajouter 6,5% (13 fois 0,5%) d'augmentation des coûts au loyer.


3. Calculez les trois facteurs que sont le taux d'intérêt de référence, le renchérissement et l'augmentation des coûts : Une demande de baisse de loyer vaut-elle la peine ?

Une demande de baisse de loyer ne vaut la peine que si votre bailleresse n'est pas autorisé à augmenter le loyer.

Voici les résultats de nos trois exemples :

Exemple 1 : Taux d'intérêt de référence -2,91%, renchérissement 0, augmentation des coûts +0,5% : vous avez droit à une baisse de -2.41% sur votre loyer net actuel.

Exemple 2 : Taux d'intérêt de référence +3%, renchérissement +2.88%, augmentation des coûts +2%. Votre bailleresse a droit à une augmentation de 7,88% sur le loyer net actuel.

Exemple 3 : Taux d'intérêt de référence -10,71%, renchérissement +2,54%, augmentation des coûts +6,5%. Vous avez droit à une baisse de 1,67% sur votre loyer net actuel.


Si, dans votre cas, le calcul est en votre faveur, vous pouvez demander par lettre à votre bailleresse la réduction à la prochaine date de résiliation possible selon le contrat de bail. Pour ce faire, vous pouvez facilement utiliser notre lettre modèle.

4. Si vous avez droit à une baisse de loyer, mais que votre bailleresse la refuse ou ne réagit pas du tout : Que pouvez-vous faire ?

Si la bailleresse ne répond pas à votre demande dans les 30 jours ou la rejette, vous pouvez déposer une demande de réduction de loyer auprès de l'autorité de conciliation en matière de baux à loyer. Vous devez déposer cette demande au plus tard 30 jours après avoir reçu la réponse négative de la bailleresse. Si vous ne recevez aucune réponse de la part de la bailleresse, vous devez déposer votre demande auprès de l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours après l'envoi de votre lettre initiale à la bailleresse.

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