Loyer
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Procédure en matière de droit de bail
Objet
Dans une procédure de droit de bail, les parties peuvent faire clarifier des questions de droit de bail. Par exemple, si le loyer initial était abusif ou si le décompte des charges était correct.
Procédure
La procédure de droit du bail commence généralement par une procédure de conciliation. La bailleuse ou le locataire dépose à cet effet la demande de conciliation et tous les documents nécessaires auprès de l'autorité de conciliation. (Cf. aussi : « Adresses & services de consultation »)
- Valeur litigieuse jusqu'à 2'000 CHF : l'autorité de conciliation peut statuer sur demande ;
- Valeur litigieuse jusqu'à 5'000 CHF : l'autorité de conciliation peut faire une proposition de jugement ; ceci est également possible, indépendamment de la somme litigieuse, en cas de consignation ou de contestation de loyers ;
- Valeur litigieuse jusqu'à 100'000 CHF : procédure de conciliation en principe obligatoire.
- Valeur litigieuse supérieure à 100'000 CHF : les parties peuvent, d'un commun accord, renoncer à la procédure de conciliation et déposer directement une plainte.
En règle générale, l'organe de conciliation convoque les parties à une audience. Les parties doivent se présenter en personne. Si les parties ont refusé l'éventuelle proposition de jugement ou si la procédure de conciliation n'a pas abouti, le locataire ou la bailleuse peut saisir le tribunal. Selon le canton, c'est un tribunal ordinaire ou un tribunal spécial des baux qui est compétent. Si une partie n'est pas d'accord avec la décision de la première instance, elle peut faire appel.
Chiffres, délais & règles de forme
Créances pécuniaires découlant du bail : le locataire ou la bailleuse doit faire valoir les créances découlant du bail au plus tard 5 ans après leur échéance par une poursuite, une demande de conciliation ou une plainte.
Attention : L'échéance ne signifie pas nécessairement la fin du bail.
Créances pécuniaires pour enrichissement illégitime : le locataire doit réclamer les charges payées en trop dans un délai d'un an après en avoir eu connaissance et au plus tard dans un délai de 10 ans, par le biais d'une poursuite, d'une demande de conciliation ou d'une plainte.
Procédure de conciliation
La partie requérante doit déposer la demande de conciliation au plus tard le dernier jour du délai ou, si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié reconnu, le jour ouvrable suivant. Elle doit introduire la demande par écrit ou par voie électronique ou la consigner oralement. La demande doit être signée ou munie d'une signature électronique qualifiée.
L'audience de conciliation a lieu dans un délai de deux mois à compter du dépôt de la demande de conciliation et n'est soumise à aucune forme particulière. Si l'autorité de conciliation a fait une proposition de jugement, celle-ci est considérée comme acceptée si aucune partie ne la refuse dans les 20 jours suivant la notification écrite.
Procédure de plainte
Si la conciliation n'a pas abouti, l'autorité de conciliation délivre l'autorisation d'agir en justice.
En cas de valeur litigieuse inférieure à 30'000 CHF, la partie peut ainsi déposer une plainte simplifiée dans un délai de trois mois. Dans ce cas, il n'est pas obligatoire de motiver la demande, le tribunal constate d'office les faits. Si la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 CHF, la partie doit déposer une plainte ordinaire.
Si une partie n'est pas d'accord avec la décision du tribunal, elle peut faire appel dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée. L'instance d'appel notifie sa décision par écrit et la motive. Si une partie n'est à nouveau pas d'accord avec cette décision, elle peut faire recours auprès du Tribunal fédéral dans les 30 jours suivant la notification complète.
Coûts
La procédure de conciliation est gratuite, mais les parties ne reçoivent pas non plus d'indemnité de partie.
Dans la procédure du tribunal des baux, le tribunal ne prélève en général pas de frais de justice jusqu'à une valeur litigieuse de 30'000 CHF. La partie perdante doit cependant en principe payer une indemnité de partie selon les tarifs en vigueur dans le canton. Si des frais de justice sont présumés exigibles, le tribunal peut demander une avance de frais à la partie demanderesse.
Le tribunal peut s'écarter des principes, notamment si une partie mène le procès de mauvaise foi ou si le résultat serait inéquitable. Celui qui occasionne des frais de justice inutiles doit les payer. Les cantons peuvent prévoir des dispositions plus généreuses pour les parties. (Cf. aussi « Ai-je droit à une traduction devant le tribunal des baux ? »)
Dans la procédure devant le Tribunal fédéral, la partie perdante doit généralement prendre en charge les frais de justice et indemniser la partie adverse.