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La communauté des copropriétaires d'étages doit-elle imposer le règlement ?
L'assemblée des copropriétaires d’étages peut, pour des raisons objectives, renoncer à faire appliquer le règlement par une action en justice.
Les parts de copropriété d’un immeuble « peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment ». Seule la communauté des copropriétaires par étages a la compétence d'obliger un membre à respecter le règlement. Ce faisant, elle peut décider librement si elle veut faire respecter le règlement par une action en justice ou non, comme l'écrit le Tribunal fédéral dans son arrêt du 3 février 2025.
La copropriétaire veut que l'administration porte plainte
Une propriétaire par étage remplace les revêtements de sol de son unité d'étage. La propriétaire de l'unité d'étage inférieure y voit une violation du règlement de la communauté des copropriétaires par étage et demande à l'assemblée ordinaire des copropriétaires par étage que l'administration exige le démontage et, si nécessaire, l'impose en justice. L'assemblée rejette la demande.
La copropriétaire perdante conteste cette décision sans succès auprès du tribunal d'arrondissement compétent. Le tribunal cantonal rejette l'appel interjeté contre cette décision. Les deux copropriétaires saisissent alors le Tribunal fédéral par un recours en matière civile.
Aucune copropriétaire par étage ne peut agir directement en justice pour faire respecter le règlement
Une copropriétaire par étage est copropriétaire, mais en même temps membre d'une communauté. Elle ne peut donc pas directement agir contre une autre copropriétaire pour faire respecter le règlement de la communauté des propriétaires par étage, mais doit d'abord obtenir une décision de la communauté. La copropriétaire d'étage peut alors agir contre cette décision, si elle estime qu'elle viole la loi ou le règlement.
L'administration n'a pas à faire appliquer le règlement par voie judiciaire
L'assemblée de la communauté des copropriétaires peut autoriser l'administrateur à engager une procédure civile. Selon le Tribunal fédéral, il n'en découle toutefois aucune obligation de faire appliquer le règlement par voie d'action, quelles que soient les circonstances concrètes. En effet, l'assemblée doit avoir la liberté de pouvoir renoncer à une action en justice. Et ce, en tout cas, lorsqu'il existe une raison objective.
Le règlement de la communauté des copropriétaires par étage applicable d'en l'espèce interdit aux copropriétaires par étage de poser des charges excessives sur les sols des locaux et de modifier la nature des revêtements de sol, y compris leur support, de telle sorte qu'il en résulte une détérioration des conditions acoustiques au détriment des autres unités d'étage. Il est possible que la pose du nouveau revêtement de sol enfreigne le règlement. Toutefois, cela ne concerne que les relations entre deux unités d'étage, les intérêts communs ne sont pas touchés. Selon le Tribunal fédéral, il existe donc une raison objective pour que l'assemblée renonce à une action en justice.
Le Tribunal fédéral rejette le recours et met les à la charge des requérantes frais judiciaires à hauteur de 3’000 CHF.