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À quoi dois-je faire attention si je fais don de mon appartement ?
Vous devez tout d'abord déterminer si des tiers ont des droits sur votre logement qui pourraient faire obstacle à une donation. Ensuite, il faut éventuellement clarifier des questions de droit successoral et enfin, vous devez vérifier quelles sont les conséquences fiscales et autres conséquences financières d'une donation.
Même si l'appartement vous appartient, vous ne pouvez éventuellement pas en disposer librement. Il peut par exemple exister un droit de préemption ou le règlement de la copropriété peut limiter la vente. En outre, vous devez veiller à ne pas enfreindre vos obligations successorales en faisant une donation. Si vous donnez le logement mais que vous continuez à y habiter, vous pouvez choisir entre un droit d'habitation et un usufruit.
Le logement en propriété n'est pas toujours librement disponible
Une propriétaire par étage n'a pas de droit de préemption automatique si vous souhaitez donner ou vendre autrement votre appartement en propriété par étage. Le règlement de la propriété par étages ou d'éventuelles autres conventions peuvent prévoir que les autres propriétaires par étages peuvent s'opposer à la vente d'un appartement. Dans ce cas, la donation n'est juridiquement valable que si aucune des copropriétaires par étage n'a fait opposition dans les 14 jours. L'opposition n'est toutefois pas valable si l'une des copropriétaires par étages l'a formulée sans motif valable.
Mais il existe éventuellement un droit de préemption contractuel ou inscrit au registre foncier. Si vous souhaitez faire don de l'appartement, le droit de préemption peut le faire valoir dans un délai de trois mois.
La donation ne doit pas porter atteinte à la réserve héréditaire
Si vous faites don de votre appartement à votre fils ou à un autre héritier légal, vous devez finalement penser au droit successoral. Ainsi, vous devez déclarer la donation en tant que telle pour qu'elle ne soit pas soudainement considérée comme une avance d'hoirie imputable. En outre, la donation ne doit pas porter atteinte à la réserve héréditaire.
Attention : Le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur du droit successoral révisé au 1er janvier 2023. Grâce aux nouvelles dispositions, vous pourrez disposer plus librement de votre succession, puisqu'elles réduisent notamment la part réservataire des enfants et suppriment celle des parents.
Conséquences financières d'une donation
Si vous souhaitez continuer à vivre dans votre appartement en copropriété, vous devrez supporter des coûts différents selon que vous optez pour un droit d'habitation ou pour un usufruit. Dans le cas du droit d'habitation, vous êtes en quelque sorte locataire : Sauf accord contraire, vous supportez les frais d'entretien et de consommation ordinaires, comme l'électricité ou le raccordement au câble. Si vous optez pour l'usufruit, vous prenez également en charge les coûts d'éventuelles hypothèques et d'assurances. Les conséquences fiscales dépendent également de l'utilisation choisie. Si vous avez opté pour un droit d'habitation, la nouvelle propriétaire doit prendre en charge les impôts sur la fortune, alors que vous ne devez déclarer que la valeur locative comme revenu. Dans la variante usufruit, vous êtes également imposé sur la valeur locative en tant que revenu, mais vous prenez également en charge l'impôt sur la fortune sur la valeur officielle du logement.
Enfin, vous devez clarifier avec votre autorité fiscale quels sont les éventuels impôts sur les donations, les successions, les gains immobiliers et les droits de succession. Les règles varient d'un canton à l'autre, et il existe parfois des règles différentes au sein d'un même canton, selon la commune de résidence.
Mis à jour le 30 juin 2022