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Mon logement est inhabitable suite à une inondation. Qui paie ?
Le locataire ne doit rien payer pour un logement inutilisable. Une éventuelle assurance ménage prend en charge, selon la police, les frais d'un logement de remplacement. De son côté, la bailleuse est obligatoirement assurée contre les dommages naturels, même si cette assurance ne prend pas automatiquement en charge tous les dommages causés au bâtiment.
Si une inondation détruit un logement, la bailleuse est dans l'impossibilité d'exécuter sa part du contrat. Inversement, le locataire ne doit plus payer de loyer. Le locataire reste toutefois assis sur les frais d'un éventuel logement de remplacement si son assurance ménage ne couvre pas ces dépenses. L'assurance contre les dommages naturels, obligatoire dans la plupart des cantons, prend en charge certains dommages au bâtiment. Selon le canton, l'assurance immobilière cantonale ou les assurances privées proposent l’assurance en cas de dommages dus aux éléments. L'étendue de la couverture et le tarif des primes de l'assurance en cas de dommages dus aux éléments sont uniformes et obligatoires pour toutes les compagnies d'assurance.
Attention : L'assurance en cas de dommages dus aux éléments couvre tous les principaux dangers naturels, mais pas les dommages causés par les tremblements de terre. Les propriétaires de bâtiments peuvent s'assurer à titre privé ; en outre, certains établissements cantonaux d'assurance fournissent des prestations facultatives en cas de tremblement de terre. Actuellement, les cantons, les assurances immobilières cantonales et les assurances privées ont lancé l'« Organisation dommages sismiques ». Le 13 octobre 2023, le TCS reprend l'exploitation opérationnelle de cette « Organisation dommages sismiques ». Il soutient et organise à l'avenir des conseils, une protection et une aide pour l'expertise des bâtiments endommagés.
Pas de loyer pour un logement inhabitable
Une inondation, un tremblement de terre ou une autre catastrophe naturelle est une circonstance « non imputables au débiteur ». En outre, en règle générale, une catastrophe naturelle n'est ni prévisible ni évitable.
Or, si un logement est inhabitable en raison d'une inondation, la bailleuse ne peut plus le mettre à disposition comme prévu dans le contrat. De son côté, le locataire ne doit pas payer pour un logement inhabitable. Comme le contrat de bail est un contrat de durée, il n'y a pas de rétractation des prestations déjà fournies, le locataire n'a donc pas droit au remboursement des loyers payés avant la catastrophe naturelle.
Si la catastrophe naturelle a détruit complètement et définitivement le logement, le bail prend fin sans indemnisation. Mais si le locataire peut réintégrer le logement, l'impossibilité ne concerne que la créance individuelle et le bail reste en vigueur. Si, à nouveau, les travaux de rénovation durent si longtemps qu'un retour n'est pas raisonnable, le locataire peut résilier le bail pour n'importe quelle date en respectant le délai légal.
Locataire responsable du logement de remplacement
Le locataire doit d'abord assumer lui-même les frais d'un logement de remplacement. S'il dispose d'une assurance ménage, celle-ci couvre tout au plus les frais de vie supplémentaires. Outre la location d'un logement de remplacement ou les frais d'une chambre d'hôtel, ces assurances peuvent également prendre en charge les frais de déménagement. Les frais économisés sont déduits, notamment les loyers qui ne sont plus dus pour le logement inhabitable.
La franchise est fixée par la loi et s'élève à 500 CHF par événement.
L'assurance en cas de dommages dus aux éléments couvre les dommages au bâtiment
Si l'inondation a détruit le logement et les objets d'équipement qui y sont solidement fixés, comme par exemple la cuisine ou le lave-linge, l'assurance en cas de dommages dus aux éléments prend en charge les frais de rénovation ou de réparation de la bailleuse et, en partie, les travaux de déblaiement.
La franchise est fixée par la loi et s'élève à 10% de l'indemnité, avec un minimum de 1’000 CHF et un maximum de 10’000 CHF.